随着城市化进程的加快，农户通过退出宅基地来满足日益提高的经济收入及改善居住环境对资产性收益需求成为农户的现实选择，宅基地资源资产化成为一种趋势。其次，在耕地保护等政策限制下，满足高速增长的城市建设用地需求，成为农村宅基地内部挖的巨大动力。但是在现实中由于宅基地退出机制的缺失，农村宅基地退出效果并不明显，反而出现城市化过程中农村人口减少与农村宅基地增加的悖论，农村宅基地闲置低效利用问题严重，西部地区甚至大量出现“空心村”。因此，如何引导农户退出宅基地，实现农村人口与宅基地数量同步缩减，提高农村土地利用效率，成为亟待研究的问题。本文首先对农村宅基地退出国内外研究进行了概述，对宅基退出过程中涉及的产权、定价、流转、整治等理论进行了介绍。然后，根据建国以来宅基地管理制度的演化，从制度变迁、产权变化角度对我国宅基地制度变迁的内部规律进行分析，总结宅基地制度变化的趋势特点。在此基础上在杨凌及周边地区选择宅基地闲置比较突出的村庄，对农户宅基地退出意愿进行微观实证研究，得出农户退出宅基地的基本特点及影响因素，并对宅基地退出的机制进行了初步构建，最后从土地权属管理、农村土地金融市场建设、村级管理机构完善等环节为农户宅基地退出机制构建提出政策建议。文章得出具体结论主要有：（1）适合农村宅基地实际情况的退出机制，是农户自愿、政府参与、市场运作的宅基地退出制度的集合。在团体性宅基地流转市场构建基础上，建立村级管理委员会、宅基地退出整治中心等机构；完善中央、地方、村团体三级的土地融资体系；做好宅基地行政管理、村级组织管理；就业与社保制度在城乡间衔接是宅基地退出机制构建的核心。文章以土地流为载体，人员流、资金流为宅基地退出的牵引力，社保、管理及市场等制度构建为保障设计了宅基地退出机制。（2）利用Logit模型对农户退出宅基意愿影响因素进行深入研究。结果表明，农户退出宅基地的意愿与户主年龄、户主工作稳定程度、未婚男性比例、人口数、对耕地的依赖程度成负向关系；与家庭人均收入、宅基地数量、社保参与程度、政策认知程度成正向关系。（3）现存宅基地管理制度在宅基地初始取得、宅基地使用保护、宅基地处分及宅基地灭失等方面存在不完善之处，并且现有宅基地管理制度的实施中存在一定的局限性。由此，造成农户对于现有宅基地管理制度认知存在严重的偏差，根据调研，有88%农户认为宅基地由农户个人所有；58%农户认为宅基地不可以在集体内部流转；85%农户认为继承所得宅基地即使超标也不应该退出等，农户的认知与政策偏差较大。（4）建国以来我国宅基地制度变迁主要是以强制性制度变迁为主。在宅基地制度变迁过程中，社会稳定及提高宅基地资源利用效率是主要目标，耕地保护和农村居住环境改善则是具体动力。在宅基地制度变迁中宅基地的使用权逐步趋于完整，团体性宅基地市场完善是今后宅基地制度变迁的一个阶段。