我国法律并未对房屋承租人的优先承租权进行规定,但随着房屋租赁市场的日益活跃,我国某些省份或地区的地方性法规对该权利已经有所涉及,而当事人也已意识到优先承租权的重要性,通常都会在租赁合同中进行约定。司法实践中,有关优先承租权的案件凸显出很多问题。法官在面临这既无法律依据又无行使规则的权利时,通常引用民法上的公平、诚实信用等原则作为裁判依据,再辅以自由裁量以判断承租人是否享有优先承租权,是否具备行使优先承租权的各种要件等。这样的裁判不仅说服力不强,而且由于法官对事实及法律的理解不同等各种因素,往往造成结果上的混乱。本文以现实生活作为切入点,通过对优先承租权存在的正当性考察及对司法实践中面临的各种问题的具体分析,对如何完善房屋承租人的优先承租权提出自己的看法。本文由以下四个部分构成:第一部分为对房屋承租人优先承租权的现状进行介绍。现实中有关优先承租权的纠纷大多以当事人的约定为前提。在租赁合同中,当事人关于优先承租权的约定通常较为随意,且在理解上存在偏差,为出租人规避优先承租权提供了条件。由于没有具体规则的指导,优先承租权在现实运用中的问题很多,诉讼率较高。在诉讼中,因优先承租权在同等条件、行使期限、行使资格、承租人权利限制等方面没有相关规定和依据,导致司法实践与现实生活无法衔接。虽然优先承租权已出现在我国某些地区的相关规定中,但并不能在司法实践中得以适用。而学术界对该权利的态度也有分歧,出现了“法定权利说”和“立法留白说”两种见解。可以说,优先承租权约定上的混乱,立法上的空白以及学说上的分歧更是加重了司法实践上的困难,因此,要达到预期的效果,就需要从理论上和立法上对优先承租权展开分析。第二部分是对房屋承租人优先承租权存在的正当性进行证明。首先,从法理上来说,优先承租权体现了秩序、效率以及正义价值,在一定程度上反映了社会生活对法律规则的需求。其次,从比较法来看,法国的商事租赁续展权制度、德国的商事续租自由原则、英国的商事租赁更新权以及美国的住宅租赁控制体制都在保护承租权利方面起到了重要作用。我国明清时期的“铺底权”虽因其几近剥夺了房屋所有人的所有权导致租赁双方利益极度失衡而最终走向消亡,但它在保证商业承租人长久营业方面起到了重要作用。从国内外的立法实践来看,续租的权利对保障承租人的利益起到重要作用,因此在立法或习惯法获得肯定和支持,但对出租人的限制更为严格,而相对宽容的优先承租权更适合我国现阶段经济和立法的发展趋势。第三部分是对房屋承租人优先承租权的概念、性质、构成要件等进行分析。就概念而言,由于合同法上并未对其进行界定,笔者将学术界的几种观点进行比较分析后,提出了自己的看法,认为优先承租权是指合同租赁期满后,原出租人再次出租房屋的,原承租人在同等条件下享有的优先于其他人承租的权利。就性质而言,笔者认为,优先承租权是期待权、附强制缔约义务的请求权、具有物权特征的债权。关于行使条件,包括四个方面:1.原租赁合同应长期合法有效。2.优先承租权的行使主体是承租人。3.出租人继续出租租赁房屋。4.须在“同等条件”下行使。在行使方式上,包括出租人应在合理期限内通知承租人和承租人应在合理期限内行使优先承租权。承租人有违法转租或一般违约行为、出租人公开招租而承租人未参加等因素,可以排除优先承租权适用。第四部分是对房屋承租人优先承租权如何实现的问题进行分析。因出租人所负并非直接强制缔约义务,而是间接强制缔约义务,因此,当承租人的优先承租权受到侵害而导致落空时,承租人不能要求出租人与其重新签订租赁合同,只能要求出租人承担违约责任或者赔偿损失。优先承租权在实现的过程中,可能与其它权利发生冲突,包括与第三人承租权的冲突、与部分共有人使用权的冲突以及与次承租人优先承租权的冲突。关于冲突的解决,笔者认为,原承租人行使优先承租权的,不能使第三人与出租人签订的合同无效;房屋共有人的承租权应当优先于原承租人的优先承租权行使;原承租人的优先承租权须让位于次承租人的优先承租权。