电商成熟和行业竞争加剧,对传统购物中心商业模式产生巨大冲击,成为了传统购物中心商业模式面临的两大困境。基于上述两大困境下对X集团购物中心商业模式开展研究,有助于X集团购物中心发现自身商业模式问题,并帮助X集团购物中心走出电商成熟和行业竞争加剧双重困境,促进X集团购物中心的长远发展。也能够启迪其他类似的实体购物中心在电商成熟和行业竞争加剧双重困境下找到一条有效的商业模式优化之路。本文选择X集团购物中心商业模式作为研究主题,以X北尚广场作为案例,采用商业模式画布研究框架,利用深度访谈法与问卷调查法对X集团购物中心商业模式开展研究。本文首先介绍了商业模式相关概念、理论和文献,其次分析了购物中心的商业模式现状,并从宏观环境和行业环境两方面分析了X集团购物中心外部环境,再次通过调研发现X集团购物中心目前商业模式存在的问题及原因,进而给出相应的优化路径和策略建议。本文主要得到以下结论:（1）通过X集团购物中心发展环境分析发现,X集团购物中心当前面临的外部形势严峻,来自宏观环境的压力大,同时行业竞争激烈。（2）基于对X集团购物中心调查分析发现,X集团购物中心存在人流量少、招商困难、持续亏损三个核心问题。（3）基于原因分析发现,X集团购物中心人流量少的原因在于:业态组合规划孱弱,缺乏深入细分客户;缺乏有效的消费者关系保持措施,致使消费者粘性低;没有打通线上线下渠道通路,消费者到X集团购物中心的意愿偏低。招商困难的原因在于:合作的品牌商家数量较少,且合作的品牌商家影响力有待加强;核心资源能力存在欠缺;价值理念主张对品牌商家没有形成吸引力。持续亏损的原因在于:收入来源减少,收入明显下降;运营与管理成本较高,成本控制乏力;关键业务缺乏核心竞争力。（4）针对X集团购物中心目前的商业模式问题及原因,X集团购物中心立足于商业模式画布九要素理论,以用户体验提升、商家服务优化、外部环境趋势、问题及原因、自身资源能力等为导向依据,构建X集团购物中心优化路径具体策略。（5）针对X集团购物中心的问题及原因,X集团购物中心需要基于客户体验提升人流量,基于商家合作提高招商效率,基于关键业务优化盈利水平。