党的“十九大”报告和2019年中央经济工作会议相继提出要大力发展租赁住房。政策的支持加快了我国住房租赁市场的发展速度。长租公寓是住房租赁市场的重要组成部分,长租公寓的兴起促进了我国住房租赁市场的发展,同时也带来一些问题:运营商诚信缺失,市场交易不规范、“租金贷”变质为“套路贷”,扰乱市场秩序、住房租赁市场缺乏有效监管等等。政府、长租公寓运营商和租客是长租公寓市场上的重要利益主体。政府追求社会利益最大化,同时承担着社会监管责任。运营商是服务的提供者,为了满足消费者需求需不断提高服务质量水平。但有些运营商为了尽可能的牟取利润,在运营过程中,一方面可能出现抬高租金、隐瞒房屋真实状况等行为;另一方面,开始诱导消费者使用“租金贷”,将预先取得的租金汇聚形成资金池并进行期限错配。租客是房屋服务的直接体验者,追求自己利益最大化,在承租决策以及参与监管问题上有着自己的选择。基于三方利益与矛盾,本文首先构建政府监管下运营商和租客信号博弈模型,探究在政府监管下运营商采取投机行为的概率及租客租住决策;其次,构建声誉模型探究在行业自律和政府监管情况下运营商使用租金贷的情况;最后,基于前景理论针对市场监管问题,构建运营商、政府和租客三方演化博弈模型,求得均衡解,并分析不同参数变化对各主体策略选择的影响。结果表明:政府惩罚力度与租客投诉率是影响博弈均衡的关键因素,在分离均衡下,当投诉率很高、政府惩罚严厉,或者发生纠纷成本较高时,租客可以根据租金的高低准确的判断运营商是否提供高质量服务的房屋,进而做出承租决策;在混同均衡情境下,当租客投诉率低、政府惩罚相对较小时,此时租客的租住决策取决于长租公寓市场上提供高质量服务的运营商的数量。运营过程中,运营商机会主义行为产生的根源为运营商合理使用租金贷的收益小于滥用租金贷所获得的收益;公众越是认为运营商是会合理使用租金贷的运营商,则其选择合理使用租金贷行为的概率就越高;加大惩罚力度和鉴赏力度可以有效降低不合规运营商采取机会主义的概率。市场监管过程中,运营商诚信经营的概率与政府严格监管概率成正比与惩罚金额、因声誉下降遭受的额外损失以及因消费者曝光、举报所支付的赔偿额成反比。政府监管成本是影响政府监管的关键因素。租客参与监管概率与参与成本成反比,但会随着补偿和奖励金额的增加而增加。本文最后,为发展长租公寓市场提出相关建议。