我国工业用地更新从改革开放以来,一直受到市场经济与制度演变两者的相互作用,逐步形成了如今我们所见到的工业用地使用的“乱象”。在本研究之前已有学者对工业用地自主更新的演变进行了分析,并在此基础上总结了工业用地自主更新的空间形成规律；同时还有一些学者也对现阶段存在的工业用地非正式更新行为做了解读。但是由于城市工业用地的更新仍然远比已有研究中所涉及到的情况来的更加复杂,所以本文研究的重点之一就是在结合已有研究与项目过程中接触到的相关工业用地更新案例为基础,对目前城市工业用地的更新现象的形成与其内在机制,通过动态分析与静态分析的方法进行梳理和对比。在国家产业转型升级的背景下,上海与深圳两座城市作为我国新政策实施的试点地区针对目前工业用地更新的需求已经逐步着手制定了相关的政策进行探索,试探市场的反应,同时这一政府行为也是对目前工业用地更新存在的“乱象”进行合理管控的一次尝试；所以,本文研究正好结合项目的优势,通过对上海市工业用地更新政策进行梳理,一方面通过成本效益的分析方法对其自持比例形成的内在原因进行解读；另一方面,从产业融合的角度解读,当前产业转型趋势下工业用地更新需求发生的改变,进而理解上海市从最初放开工业用地控制指标到最后形成以研发产业类与商务办公类用地为主要更新引导方向的内在原因。研究结果表明,现阶段工业用地更新现象复杂,主要由于其用地特性造成了背后多为具有一定社会话语权的利益主体,且这些主体多元并能够通过自身的社会话语权影响制度的演变；所以,在现行制度存在一定不合理的情况下出现了多方竞争,共同追逐工业用地控制权而衍生出的“乱象”。我国政策的演变也是在探索平衡各方利益且满足国家产业发展需求的双重压力下产生的。本文进一步通过对于现行更新机制的特点对阂行区工业用地更新中存在的问题,提出相应的引导策略。