早在2011年,上海、重庆率先作为房产税征收试点城市,实地试点成为了房地产税政策加速出台的重要信号。2021年3月,我国在第十三届全国人民代表大会中,发布了第十四个五年规划,其中有一条便是要加速推进房地产税立法征收,可见房地产税相关政策即将落地。但目前,如何实现房地产税税基更高效、更准确、更低成本的评估还仍未有一个确定的方案,国内外学者与评估专业人员也正在对此进行积极研究和讨论。因此,大量与房地产税基批量评估的文献涌现出来,但在目前阶段的方案中仍都存在一些待完善之处,亟待解决。本研究在对国内外房地产税基批量评估研究现状做简单概述的基础上,首先介绍了特征价格法、多元回归模型及聚类分析法的研究情况,其次对本研究核心概念如“住宅类存量房地产”、“批量评估”等做了界定,同时对价格形成理论、聚类分析理论进行了分析与概述,同时阐述了批量评估理论方法与实证校准方法,选择了适合于本研究所选择的区域样本情况的方法——基于特征价格法的多元回归模型。接下来根据特征价格理论,对影响房价的因素进行了梳理,并对特征变量做了选取与量化,根据样本实际情况选择了聚类分析的方法、模型的具体函数形式及相关检验方法。在确定上述方法的基础上,选用了上海市浦东新区周浦片区的183个住宅类存量房地产挂牌数据作为基础样本,使用SPSS 26.0统计分析工具进行聚类分析,选择其中一类样本对模型参数进行了估计,选出6个显著影响价格的特征变量,建立了上海市浦东新区周浦片区的税基批量评估的多元回归模型,该模型通过了统计学和计量经济学的检验,可以认为是初步合理的,除此之外,该回归模型也通过了经济意义的检验,说明该模型在一定程度上也是符合当地实际情况的。最后,本研究使用该回归模型对类别内样本进行批量评估测试,将结果与实际挂牌价格进行比较,发现其差值在5个百分点内,具有较好的可信度。基于上述研究,得出了最后结论:在对区域房地产样本建立多元回归模型前,对样本做聚类分析来分类是有意义的,能够较为精准的帮助确认区域内显著影响房地产价格的关键因素,这是本研究主要的创新之处。在此基础上,如果能够保证所使用的房地产样本数据真实准确,我们就能够通过建立回归模型的方法得出一个可靠的价格影响函数,从而对该区域内具有相似特征的住宅类存量房地产进行批量评估。这同时也表明了基于特征价格法的多元回归模型在应用到房地产税基批量评估中是具有较好发展前景的,也具有重要的实践意义。