住宅市场需求是住宅市场中一切经济活动的动力，研究住宅市场需求可为政府制定住宅市场宏观调控政策提供依据，为开发商、投资商、消费者进行住宅投资和决策提供依据，有助于住宅市场持续健康稳定发展。本文以杭州住宅市场需求为研究对象，首先回顾了住宅市场需求相关的概念和理论并分析了杭州住宅市场的发展现状及存在问题；其次采用层次分析法得出影响杭州住宅市场需求量最主要因素是人均可支配收入和住房政策，采用相关性分析和灰色关联度法分析各住宅市场需求影响因素对住宅市场需求的重要性程度，得出GDP、住宅价格、竣工面积、人口数量、人均居住面积的重要性较高，住宅开发投资额、城市化水平、家庭规模结构等因素的影响程度较弱；然后，依据杭州住宅市场需求的特点以及回归分析法和灰色系统模型分析住宅市场需求的适用性，对历年房地产调控政策进行梳理，建立无政策虚拟变量、加入政策虚拟变量的住宅市场需求模型以及灰色系统模型，分别对杭州住宅市场未来三年需求量进行预测，并对预测结果进行判断分析，认为加入限购限贷、扶持两个政策虚拟变量的住宅市场需求预测模型最为适用。在从紧的国家宏观调控政策下，未来三年杭州住宅市场需求量依然旺盛，但“限购限贷”政策会使每年住宅需求量至少下降200万平方米。最后，针对杭州住宅市场发展存在的问题，给出了注重供需平衡、推动住宅市场健康持续稳定发展的政策建议。本文对杭州住宅市场需求预测的方法与模型不仅局限于对杭州住宅需求市场的应用，具有普遍适用性，也可应用于其他城市的住宅市场需求预测。