近年来我国的贷款业务已逐渐从以信用贷款为主转变成以抵押贷款为主,其中经营性房地产因其将不动产的特性和稳定的收益性结合于一体,而在抵押物的比例中占据重要部分,对于以抵押为目的的经营性房地产的评估就成为了抵押贷款业务中关键的一步。由于我国房地产市场和评估行业都起步较晚,并且自从2007年美国房地产市场引发的次贷危机后,大家也开始越来越重视对于金融风险的防范,故对房地产的抵押评估的讨论存在其必要性。目前我国房地产的抵押评估通常使用传统的市场法、成本法、收益法,得出的评估值并不能够完全体现出抵押业务的风险性以及抵押这一特定评估目的对其价值产生的影响,或高估使得银行等金融机构承担了额外的损害其经济利益的风险,或低估使得资本无法进行最大化的利用,这极大的增加了金融行业的风险性,也阻碍了我国房地产市场和银行等金融行业的发展。本文以经营性房地产中的酒店为例,先是对房地产抵押和房地产抵押评估逐一进行论述和分析,根据抵押房地产评估的特店,再从传统的三大评估方法入手,研究其适用性和局限性,并在原有的评估方法—收益法的基础上,对其进行了改进。本文首先论述了房地产抵押的概念和特点,以及房地产抵押评估依据和涉及到的理论,然后分析了房地产抵押评估的主要评估要素,包括以抵押作为评估目的、价值类型的选择、评估时点的确定和评估原则等,接着分析了抵押经营性房地产评估时的特点以及需要注意的问题,并针对现有的对抵押房地产评估的方法进行研究,发现其适用的情况以及对于抵押目的下的局限性,并以经营性房地产为例在收益法的基础上对其进行了改进,改进之处共分为两点;一是在对收益法中的未来收益额这一参数进行预测时,引入了特征价格模型,收集了同地区同时间同类型经营性房地产的收益额,分析各特征变量与收益额的价格之间存在的线性关系,分析得出特征变量与收益额的线性关系式,将被评估房地产的各变量值代入,可以使得对预期收益额的估算更加客观,减小主观因素的影响;二是针对“收益法得出的评估值就是抵押价值”这一结果进行了改进,引入了抵押风险系数这一概念,构建抵押风险指标体系,使用综合分析法得出抵押风险系数,最终得出抵押评估目的下经营性房地产的评估值。最后以经营性房地产中的酒店作为评估实例,基于整个改进思路对其进行具体估算,详述整个过程,论证了该改进方法具有一定的可行性和可操作性。