随着“房住不炒”、“租售并举”等房地产政策的推出,住房租赁行业得到快速发展,但同时租赁市场难以满足租户的住房需求,市场发展方向也面临众多挑战,在此背景下,长租公寓近几年在一些大型城市兴起并得到快速发展。因长租公寓前期发展需要资金量大,现有的ABS与CMBS模式难以支撑行业的快速发展,房地产投资信托基金（REITS）应势而生。本文首先在当前学者对于长租公寓模式与类REITS在住房租赁市场的研究基础上,探索我国长租公寓的发展现状、面临的困境,主要存在法律、税收、市场、人才、投资主体五方面的挑战。同时结合以往学者的研究,从经济基本面、股票和债券市场收益,房地产发展以及REITS产品结构等四个方面构建指标来讨论与REITS收益率的关系,计算论证了 REITS产品具有可观的未来收益率,定量分析出了 REITS运营于长租公寓的可行性;之后,从交易结构、组织形式、募集方式、运作方式投资形式以及基础资产管理方式等方面分析了我国长租公寓类REITS运营模式的现状,同时剖析了存在的问题和对应的成因。紧接着以美国EQR、中国新派公寓为案例讨论了具体的运营模式,并总结了相关的经验借鉴。最后,基于前文的分析给出了我国长租公寓类REITS运营模式的优化对策建议。结合定量分析与定性分析相结合、案例研究与理论研究相结合,得到本文的研究结论包含:中国长租公寓运用REITS是切实可行的,并且长租公寓类REITS产品的发行具备良好的基础条件和发展前景。长租公寓类REITS的具体模式设计应当视不同主体利益制衡、法律法规和税收政策、市场现状以及企业自身经营目标而定。多样化的长租公寓类REITS应根据对应的问题和成因,从政策法律、运营加强、机制优化、风控增强的角度来进行问题解决和进一步完善。总之,我们需要清晰的认识到虽然长租公寓类REITS具备较好的可行性,并且政策利好趋势逐渐形成,但是我国现阶段的制度标准以及法律法规体系仍有待完善,成熟的长租公寓类REITS运营模式设计尚不足、未成型,提出了国家应出台政策支持、企业应积极结合自身所处背景以及内部情况,做好长租公寓类REITS运营模式设计,建议长租公寓类REITS采取的模式为交易所类交易结构、契约型组织形式、公募型基金募集方式、封闭型运作方式、权益型投资形式、净租赁的基础资产管理方式,并结合具体情况进行适当优化。