自1998年房改以来,我国房地产市场快速发展,房价上涨与居民的实际购买力相背离。由于计划生育等政策的实施,我国老龄化也愈加突显,人口红利将逐渐消失,对社会经济发展以及房地产市场产生重大影响。老龄化水平往往与人口流动相交织,共同在时间维度和空间维度上影响房价。本文深入探究老龄化与房价之间的关系,基于流动人口规模的增长,将老龄化分成本土和外来人口老龄化,更全面的了解老龄化对房价的作用机制,为我国人口政策的长期调整以及维持房地产市场的可持续发展提供重要的理论依据。本文首先梳理分析我国房地产市场发展历程以及老龄化的现状和特征,发现人口老龄化会对房价产生一定影响,并具有区域差异性。在此基础上,结合生命周期理论、世代交叠模型以及住房市场供求均衡模型从理论上分析本土和外来人口老龄化与房价之间的关联。随后,根据理论模型构建实证模型,选取2011年至2017年70个大中城市的数据进行实证检验。结果显示本土人口老龄化与房价显著负相关,并且具有显著的区域异质性,对一线城市房价的负作用最强;外来人口老龄化与房价负相关,这与预期不符,主要由于外来老龄人口购房条件的限制以及实际购房能力不足以承担高房价等现实原因;本土和外来人口老龄化共同作用下,会对房价产生负面冲击,但外来人口老龄化对房价的冲击效果不大。最后本文基于研究结果,提出相关政策建议:加快完善养老机制、流动老年人口的医疗、养老和住房政策,强化老龄化对房价波动的预警监测机制,因城施策,合理引导老年人口流动。