住宅是人类生活所必须的物质资料，是居民生活福利的基本保障。2003年以来，全国各地的商品住宅价格普遍有所上涨，有关部门先后出台了多项政策，对房地产业进行调控，然而仍然无法抑制房价快速上涨的趋势。在全国房地产价格普遍上涨的背景下，大连的房价提升的尤为迅速。进入2006年以来，大连房地产价格指数一直排在全国前列。持续上涨的房价一方面危害了房地产行业的健康发展，另一方面也损害了居民的切身利益。因此弄清居民住房需求的底数，引导住宅产业健康发展，研究居民住房需求的实际状态，完善住房保障体系，保障居民的住房福利，已经成为当前非常紧迫的任务。本文根据2006年6月进行的大连市市内四区居民住房需求调查的数据，推断出全市居民的住房需求总量，结合交易市场数据综合分析，测算出未来两年内市区住房需求总量约为9.4万套，面积767万平方米左右。其中，市内四区本地居民购房需求总量约为6.6万套，539万平方米；外来人口的购房需求总量约为1.8万套，158万平方米；动迁引致刚性需求总量约为1万套，70万平方米。对调查样本的深入分析表明，影响居民住房需求的主要因素是家庭收入与人均居住面积。有购房需求的群体具有这样的特征：家庭人口数较多，现居住面积较小，购房的原因主要是改善居住条件。而选择租房群体的特点是：外来人口居多，收入偏低，目前的居住状态多数为租住，没有经济实力买房。调查反映的住房需求与交易市场的实际情况的对比分析表明，目前的住房供应与居民的实际需求存在一定的矛盾。主要体现在“三个不足”，即住房总量供应不足、中低价位住房和经济适用房供应不足、中小户型住房供应不足。将有住房需求的群体按照其承受能力进一步细分研究，有两类群体无法在现行住房保障体系中受益。一是经济条件不足以购买普通商品房，但又不具备经济适用房申购条件的群体；二是没有经济条件购买任何住房而又不具备廉租房条件的群体。针对这种情况，建议调整住房供应结构，推出一定数量的经济租用房，以解决该部分群体的居住问题。鉴于大连市的地理环境和经济形势，在住房发展的长期战略选择上，应考虑两点，一是将住宅建设中心向旅顺、金州等周边地区转移，二是保持住房的户型结构以中小户型为主。