标定地价作为公示地价的一种,可以应用于地价管理、财政核算、税收等方面。近年来,全国各地相继在《标定地价规程》(TD/T 1052-2017)的指引下开展标定地价评估工作。标定地价体系建设对于健全公示地价体系,完善地价管理制度,准确反映国有建设用地使用权出让价格的动态变化、促进土地市场的健康发展和宗地地价评估等方面具有重要作用。本研究以南昌市中心城区为研究区域,住宅用途标定地价为研究对象,以实证分析的方法探索标定区域划分、标准宗地设立、标准宗地评估、标定地价修正体系编制等环节的技术方法、路线和关键要点。首先,在土地级别的基础上,按土地市场的发育程度分区域采用地价水平归纳法或叠加法,并辅以专家评判法对研究区域范围内住宅用地进行均质区域初步划分,初步划分成36个标定区域,然后对初步划分的标定区域开展实地核查,根据各标定区域的土地实际利用情况和有效土地交易样点分布情况,结合专家的意见对部分初步划分的标定区域进行合并或分割,最终划定标定区域35个。其次,在划定的每个标定区域内,筛选1-3宗符合标准宗地设立条件的住宅地价监测点或其他近期交易的土地样点成为备选标准宗地,对46宗备选标准宗地开展实地调查,对比分析同一标定区域备选标准宗地的代表性、确定性、标志性后,择优确定最终的住宅标准宗地35个。接着,采用市场比较法、剩余法评估标准宗地的现状价格,取两种方法评估结果的加权平均值作为标准宗地的价格,此价格即为各标定区域的标定地价。根据规程要求,结合各标定区域的调查成果和专家意见,确定标定区域内影响宗地地价的主要因素,编制标定地价修正体系服务于宗地地价评估。最后,对基于上述方法得出的南昌市中心城区住宅用途标定地价结果的合理性、地价空间特征进行分析,同时与土地定级与基准地价成果进行比较。结果表明:(1)南昌市中心城区35个标准宗地的楼面地价服从正态分布,且楼面地价与地面地价呈正相关关系,标定地价结果较为合理;(2)标定地价的空间分布呈中等程度空间自相关,地价水平呈中间高四周低的趋势,东湖区市中心、红谷滩区凤凰洲、西湖区朝阳新城的标定地价水平最高,青山湖区、红谷滩区红角洲、青云谱区地价水平其次;红谷滩中心区、西湖区市中心、红谷滩区九龙湖的地价水平相对较低,青山湖经开区、南昌县高新区的地价水平相对最低;(3)标定区域的空间分布特征以及标定地价水平高低与土地级别成果较为吻合,但标定地价总体水平高于级别基准地价。