知识经济时代，第三产业在国民经济中占有越来越重要的比例，而其中的商业零售业与商业房地产则是第三产业的重点行业。　　 提到商业地产，就不能不提购物中心。随着中国经济的飞速发展和人民生活水平的稳步提高，以及政策指引下城市升级的客观要求，中国巨大的市场需求给零售业带来巨大的发展空间；同时，经济的发展也给中国零售业提出了新的挑战。传统零售业正面临着前所未有的冲击，仅仅具备购物功能的百货业已度过其高峰期，而一种集购物、娱乐、休闲、商业观光、城市文化于一体的大型综合商业产业--购物中心(Shopping Mall)正在我国蓬勃兴起并飞速发展，逐步的道人们的普遍关注和青睐，许多城市掀起了建设大型购物中心的热潮。　　 追溯购物中心的发展历程，由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。　　 近年来，国内商业零售市场，除了对现有的百货资产进行连锁改造之外，有实力的商业企业都加大了对购物中心的投资热情和投资力度。商业地产逐渐成为国内、外零售商业企业竞争激烈的场所。购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。　　 购物中心、城市综合体迎合了人们“一站式”购物需求，且又以业态丰富、环境舒适的优势拥有相当的竞争力，将成为内、外资企业竞争的焦点。百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店市场份额将逐渐萎缩，购物中心在近年以及未来几年内会有较大发展。但是目前的购物中心大都是在商业中心区，随着人们购物习惯的变化，将使“边缘化”及“邻里型”成为投资热点，在新建大型居民小区、城乡结合部乃至郊区，社区型购物中心、大型购物中心、名品折扣店具有较大的发展空间。　　 中国商业地产大规模开发已经走过了8年历程，尤其在04年后，得到快速发展。　　 商业房地产是房地产与零售业复合的新行业，与住宅房地产相比，商业房地产开发难度更大，经营更为复杂。中国与美国等发达国家、地区的商业房地产经营相比还很落后。以美国为例，它在世界经济总量中所占的比重最大，其强大的经济实力和国民消费购买力为美国零售业发展提供了肥沃的土壤，零售业解决了大量的人口就业问题，成为美国的战略产业。　　 从中国宏观经济相关指数看，社会消费品零售总额逐年快速上涨，2009年增幅达到15.5％，扣除价格因素，实际增长16.9％。而09年全年GDP增长8.7％，其中社会消费总支出拉动经济增长4.8个百分点。可见，拉动内需，促进消费，将是未来几年应对金融危机及经济复苏的关键时期的基本经济政策，我们应该承认，商业零售必将成为中国的战略产业。　　 2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控http：//www.soufun.com/http：//www.soufun.com/房地产市场的政策措施，楼市市场观望情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌http：//www.soufun.com/房产商却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。中国商业地产现状如何，未来又将走向何方，这些热点问题急待寻找到正确的答案。　　 目前中国的商业地产发展日趋国际化，城市综合体成为未来主要发展方向，社区型购物中心将成为商业圈发展的主流，这两点将会是商业地产发展的规律。而城市综合体则需要便捷的交通作为保障，人流量是衡量一个地产商业项目成熟与否的标尺，地铁沿线的项目会受到热捧。　　 从“十二五”规划来看，扩大内需和转变经济发展方式将是下一个五年的重要任务。因此，提高居民收入，推动消费升级，拉动消费增长将成为“十二五”期间的重要政策方向。在通胀预期增强、收入分配体制改革和消费升级共同推动下，作为大消费概念的主要成员之一的零售商业产业精髓的购物中心无疑将驶入蓬勃发展的快车道。　　 购物中心的发展模式直接关联影响到购物中心未来发展的道路，国外购物中心的发展道路，既是中国购物中心的发展标尺，也将是中国购物中心发展的生命走向。准确把握购物中心的定位、开发模式与运营管理方法，可以说是中国购物中心发展的关键，而且其对于行进方向的控制与掌握要时时适应中国特色的国情与市场的变化方向，市场瞬息万变，商业环境更是一日千里的发展，作为购物中心在不同城市或同一城市不能区域的调整必须要对市场的变化保持极强的敏锐度，调整自身经营定位，适应市场需求，以获得更广阔的发展前景与空间。　　 为了推动商业房地产行业健康发展，我们应该积极学习国外成熟的经验，提高国内商业房地产开发项目的水平，在开发过程中按照商业房地产的规律办事，以消费者为核心，建设消费者需要的购物中心，如此才能在开发以后成功经营商业房地产项目，最终实现商业地产的价值。　　 本文的基本目的是通过站在商业房地产行业在中国的发展背景的宏观基础上，具体针对中外购物中心的开发、经营的实例，采用宏观与微观、实例与论证、定性与定量相结合的研究方法，研究并探讨中国购物中心这一新兴产业在激烈的市场竞争环境中如何可持续性发展，成功确立其在零售产业中的地位和长远发展前景。