商业地产抵押贷款支持证券,即CMBS,是资产证券化的一种,是创新的融资方式,它能够盘活存量资产、丰富企业融资渠道,降低企业融资成本,正是在商业地产融资受限、受电商打击的形势下与其需求相匹配的创新产品。但由于其在我国发展较晚,发行经验不足,因此其发展存在一定风险问题。本文通过研究代表性案例,我国CMBS首单违约案例——红博会展信托受益权资产支持专项计划,希望能丰富我国CMBS的研究。本文基于预期收入理论、委托代理理论、权衡理论,对案例企业发行CMBS的必要性以及违约原因进行分析,从而揭露出我国CMBS发展存在的风险问题。在对案例企业发行CMBS产品的必要性研究中,从企业经营状况、融资渠道、战略选择三方面进行分析。在对其违约风险的揭露中,着重探讨三个方面,一是分析与基础资产有关的违约风险,对其现金流合理性进行研究,发现原本的现金流预测存有不合理之处,并未详尽地考虑到所有影响因素,并且揭示出了基础资产现金流归集过程中的资金混同及挪用风险;二是分析与原始权益人相关的违约风险,分别从原始权益人近五年来的偿债能力、营运能力、盈利能力进行财务风险分析,进而探究其财务风险成因,发现企业由于新旧业务矛盾、债务缠身以及内部治理出现问题,导致了财务危机的发生,进而引发了CMBS的违约;三是分析与产品设计相关的违约风险,分别是信用增级风险与计划管理人的尽职履约风险。本文通过对我国CMBS首单违约项目违约风险问题进行分析,探究其违约原因,发现CMBS虽然具有降低融资成本、丰富融资渠道、盘活存量资产等优势,但是其在基础资产现金流预测、资金归集、原始权益人风险隔离、产品设计等方面都存在一定风险,致使其有发生违约的可能。因此,我国CMBS的发展首先需要注意严控基础资产质量,对其现金流进行合理预测,设立第三方专业服务机构,防止资金混同;其次,应该加强原始权益人运营能力;最后,应完善产品设计,建立有效增信机制,加强监管力度。