不动产物权变动需要公示，经过不同法域长久的实践选择，登记被证明是不动产物权变动公示最好的方法。发源于欧洲的不动产登记制度，对于不动产的确认及交易安全秩序的维系扮演着不可或缺的角色。可以说，不动产登记是静态物权的宣示人，也是动态物权秩序的维护者。从静态上，登记作为一项功能完备的工具属性制度，囊括一国不动产的全貌，明确了不动产的归属，同时也是不动产的国家治理平台。从动态上，随着不动产的交易的频繁和利用形式的拓深，不动产物权形式在实际生活中织成一张性质不同、层次有异的“权利之网”，权利变动、物上负担和权利顺位错综复杂，而不动产登记制度使这一切井然有序，明迹可循。不动产登记本身蕴涵着自由、安全、公平、效益等制度价值，有助于发挥物的效用，保护不动产物权，是物权法制中重要的基础性制度。　　我国现行登记实践的着眼点主要是行政管理，以税赋征收及加强管理为主要目的，而以登记承担物权变动公示职能则一直处于式微状态，这与忽视私权保护的传统一脉相承。　　随着不动产市场的发展，不动产登记立法严重滞后。这种“滞后”投射到民事诉讼领域，一方面是不动产登记立法不完备，引发大量涉及登记的民事纠纷，另一方面，面对此类纠纷和法律空白，法院在法律适用上充满混乱和困惑。笔者通过梳理民事诉讼中涉及不动产登记的纠纷及其处理情况，发现除了纠纷数量惊人之外，纠纷的类型涉及不动产登记效力问题、登记顺位问题、登记机关不统一问题、登记中公权力干预私权问题、登记权利范围问题、登记请求权保护问题，几乎涵盖不动产登记所有下位制度。而法院在同一类型纠纷处理上，充斥截然相反的裁判结果和众说纷纭的裁决理由。从诉讼是纠纷的聚焦点和最后一道解决防线进行逻辑推断，不动产登记纠纷层出不穷及裁判的种种困惑，正是现行不动产登记制度存在体系化缺陷的最好注脚。　　从民事诉讼的“实然状态”这一视角检视我国现行不动产登记实践，这种体系性缺陷主要表现在:第一，由于登记效力没有明确统一，导致登记规则地方化、潜性化，以及裁判的局部化;第二，登记制度定位倾向行政管理，忽视公示公信功能;登记程序简单粗糙，缺乏程序参与性、同一性和程序理性;第三，不动产登记下位制度缺失，难以有机协同的发挥登记制度整体应有的功能。　　不动产交易秩序的维系，不动产物权运行的公示原则的落实，不动产交易安全和保护，不动产纠纷的定争止纷，都需要完善的不动产登记制度，而现有登记规则、登记习惯等资源亟需统一不动产登记制度进行整合。因此，与其说现代意义上统一不动产登记制度的构建是物权法制完善的需要，毋宁说是社会经济发展的需要，更是市场经济向纵深发育的时代召唤。　　作为我国民法典重要组成部分的物权法草案已经由立法机关数次审议，呼之欲出，其中单独设置了不动产登记制度，独立的物权程序法也已提上议事日程。但草案制度安排是否完全契合国情、是否符合民众的期望，至今还聚讼不休。今后不动产登记的研讨热潮并不会因为制定法的公布而嘎然而止，而是会更加升温。本文在物权法进入第六次审议之际，从民事诉讼纠纷处理需要的角度出发，提出不动产登记今后完善的进路。首先，进一步论证确立债权形式主义是我国物权变动模式选择的最佳方案，这种模式更适合法制传统土壤，也有利于我国不动产交易安全和方便法律适用，从而赋予登记更重要的地位。其次，按私权保护、落实物权公示公信目标、实现登记体系有机协调的原则，现有草案尚应完善如下规定:1、为与“买卖不破租赁”和“承租人优先购买”现有规定相配套，应将租赁权作例外规定纳入登记范围;2、更加具体设计不动产登记簿的公开条件;3、进一步完善变更登记和异议登记。第三、应按照程序同一、程序参与、程序理性的原则制定登记程序法，建议在登记流程中引入公证制度，便于权利人参与登记和落实意思自治;建议单设登记机关，力戒登记机关对登记私权利的侵扰。不动产登记程序规则应该便捷、详尽、富有可操作性，从而形成有机和谐又动态协同的统一不动产登记体系，发挥整体效用。　　另外，在完善我国不动产登记制度进程中，应避免两种“倾向”:一是“一劳永逸”观念，认为我国不动产登记制度的立法一经完成就可偃旗息鼓。其实，不动产登记是实践性、操作性十分强的工具性制度，需要在实务中经过不断试错的过程，才能不断契合现实需要，不断完善自身。制定法的完成只是另一崭新起点。二是“过份借鉴”倾向。现代意义上的登记制度毕竟是“舶来品”，而考察不同国家和地区的登记实践，登记制度本身本土性、民族性十足。我们不仅需要参酌不同登记制度中有益的成分，“原产地”关于登记传统和习惯不能漠视，对于经过社会经济条件、公民权利意识不断变迁形成的一些广为接受的观念和做法，更应重视，应予以提炼和确认。成功的登记实践往往是登记法理、现有规则整合和利益衡量激荡形成，因其稳妥解决了现实纠纷，符合民众期求，因此具有合理的内核。　　本文在方法上主要是立足物权法关于不动产登记的基本原理，以司法实务中的涉及不动产登记的民事纠纷类型和裁判困境为样本，分析论证构建和完善我国统一不动产登记制度的必要性、迫切性和可能性。文章力求廓清不动产登记在民事诉讼中的“实然状况”，由此视角提出构建我国不动产登记应遵循的原则、应完善的制度、应避免的倾向。