房屋承租人优先购买权作为先买权制度的重要组成部分,是一项重要的民事法律制度,与人们的日常生活密切相关。目前随着租房者人数的增多,有关承租人优先购买权的矛盾与纠纷也日益突出,纠纷也呈现数量多、案件复杂的趋势。从承租人优先购买权在我国的立法沿革来看,以1984年在全国范围内被正式确立为起点,承租人优先购买权制度至今已运行30余年,经历了四次不同程度的修改并不断完善,在保障了市场交易安全和人们居所的稳定,促进房屋有效利用等方面发挥了巨大作用。但是也应注意到该制度依旧比较笼统,可操作性不强,给予法官的自由裁量权范围较大,存在完善的空间。正视制度目前存在的问题,才能为制度更好的发挥价值奠定基础,通过梳理学术界的最新成果和整理实践中的裁判案例,目前优先购买权制度主要存在下列问题,一方面法律缺乏对承租人优先购买权中“房屋”涵摄范围以及优先购买权能否被预先抛弃优先购买权,另一方面,法律在出租人的通知义务、同等条件、优先购买权的效力以及损害赔偿责任等规定的不够明确,这些都导致理论和实践中无法形成统一的认识,最终造成各地法院“同案不同判”现象大量发生,不仅有损于承租人利益的保护,影响优先购买权制度的运行效果,而且也损害司法公信力,不利于树立司法权威。在对域外有关优先购买权制度的规定进行对比后,不难发现在承租人优先购买权的适用范围,通知义务,同等条件,优先购买权效力以及损害赔偿责任等方面都有值得我国借鉴和学习的地方,据此建议完善我国房屋承认优先购买权制度,首先,应该限制承租人优先购买权的中“房屋”适用范围,否定可以类推到除房屋的其他不动产上,防止适用范围扩大给损害出租人的利益。其次,否定约定抛弃优先购买权的效力,避免规避制度使承租人法定权利受损。再次,对出租人义务予以明确,以出卖前15日和与第三人达成主要条件来对出租人的通知期限予以限定,并且承认除口头和公告以外能确认承租人收悉的各种通知形式。第四,细化同等条件的内容,充分考虑实践中的复杂情况,让承租人符合条件购买房屋。第五,确认承租人优先购买权在双重买卖下可以得到优先履行,赋予租赁合同在登记备案后能够使优先购买权具有对抗其他买受人的效力。最后,统一损害赔偿责任的性质为违约责任,建议以房屋差价损失的10%-20%确定履行利益损失的赔偿数额。