商业地产资金投入大、投资回收期长的特点,使商业地产更加依赖于金融资本的有效运作。然而,商业地产资金来源高度依赖于银行短期贷款,无法满足商业地产长期且大量的资金需求,商业地产融资工具亟需创新。因此,本文以海印股份依托于租金收益权的资产证券化融资为例,结合资产证券化和公司融资的相关理论,从资产证券化的关键环节:稳定现金流、信用増级、风险隔离进行案例分析,提炼亮点与不足,以期为后续商业地产资产证券化提供经验借鉴。本文在第一章简要回顾国内外研究现状和相关理论;第二章从项目背景、专项计划相关环节设计和运作现状介绍案例;第三章着重分析专项计划的特点及实施效果,重点提炼以租金收益权为依托的现金流具有稳定可预期特点,适合拥有优质商业物业项目的商业地产公司进行资产证券化融资,以信托和资管计划双层结构的交易设计既实现了二级市场的流动性,也拥有信托的法律主体地位,同时提出商业地产可通过超额覆盖、股东担保等措施增信,降低融资成本。此外,案例具有一定局限性,以租金收益权为依托的资产证券化不适用于中小型房产商或者缺乏成熟商业物业项目的公司;第四章从商业地产商和政策制定者两个维度提出发展商业地产资产证券化的建议。