进入二十一世纪,国内商业地产项目正在逐步取住宅房地产项目的开发成为中国房地产业发展的新亮点。在市场渐趋成熟的背景下,房地产开发企业、咨询机构、银行等金融机构、投资机构和投资人、政府相关管理部门以及行业协会等诸多市场主体,都需要在商业地产项目的前期阶段,特别是可行性研究阶段对项目的总投资估算有一个较为客观、真实地了解,作为下一步的投资决策、风险控制和管理的重要依据。但迄今为止,理论界和学术机构的研究重点多集中于工业项目投资估算和单项工程造价控制方面,整个商业房地产行业在项目可行性研究阶段的投资估算方面都属于薄弱环节,估算的精度远远超出国家计委规定的允许偏差范围,高估现象普遍存在,这种弊端无疑会严重影响行业的健康稳定发展。 本文在研究的选题上直接针对商业地产项目可行性研究阶段投资估算方法,填补了以往研究的空白,通过借鉴国内外投资估算方面的研究成果,结合国内商业地产项目的特点和政策环境,本着忠实于客观事实的实证研究态度,收集了真实的商业地产典型项目数据,首次将“商业比例”作为基本参数引入到商业房地产的投资估算中,应用SPSS统计分析软件工具对样本数据进行相关性分析和检验,在得出样本数据之间的相关性关系的基础上,使用因果关系预测方法中的回归分析法建立预测数学模型并检验,对不能用模型估算的分项进行了专门的分析处理,提出了基于样本数据的商业地产模型估算新方法。经精确度分析对比和实例验证,这一新方法简捷高效、清晰合理、易于推广普及,不但能满足国家对建设项目可行性研究投资估算规定的允许精度要求,而且体现了估算过程的透明性、估算结果的规范性与客观性,能有效地避免投资估算时估算人员和组织的主观差异性,明显优于以往的估算方法和类似研究中用的模型估算方法。 新方法可以作为行业内进行新商业地产项目可行性研究阶段投资估算的“模板”加以推广使用,能有效地解决以往商业地产投资估算中存在的问题,对房地产行业的规范化管理和健康发展做出积极地推动。