最近几年来,很多监护人在购买不动产时出于“限购”政策等原因的影响,会把其购买的不动产直接登记或赠与在被监护的未成年人名下,导致未成年人被购房,成为该不动产的所有权人。由于未成年人在年龄和社会经验的影响下不能够对自己名下的不动产进行良好的管理,加之法律上允许监护人对其监护的未成年人的财产进行管理,所以实务中未成年人的不动产均为监护人控制与支配,从而衍生出许多与此有关的法律问题。以2015年到2018年为时间跨度,对我国未成年人不动产抵押的相关司法案件进行整理分析,得出我国该类案件上诉矛盾较多、债务类型多样性的特点,发现未成年人不动产抵押在司法适用中存在两方面具有争议的问题,分别表现为监护人以被监护的未成年人名下的不动产抵押的效力存在争议、“非为未成年人利益”的认定存在争议。在监护人以被监护的未成年人名下的不动产抵押的效力问题上具体又分为两种类型,即监护人为未成年人利益进行抵押与监护人非为未成年人利益进行抵押。基于《民法总则》的相关规定,在司法案件中认定监护人是为未成年人利益进行抵押时,其效力无一例外的均为有效,但在认定监护人是为非未成年人利益进行抵押时其效力存在争议,目前实践中大致存在四种观点:分别是基于管理性强制说的路径认定抵押有效、基于无权代理的路径认定抵押无效、基于效力性强制规定说的路径认定抵押无效、基于无权处分的路径认定抵押效力待定。鉴于监护人与被监护的未成年人大多数均为家庭成员的关系,结合法理与情理只有基于无权代理的路径认定无效的观点具有正确性,基于管理性强制说的路径认定有效会导致未成年人利益受损时救济不足,而基于效力性强制说的路径认定无效有违诚实信用原则,基于无权处分的路径认定效力待定则会导致忽略未成年人利益。在“非为未成年人利益”的认定上,先分析了一下难以认定非为未成年人利益的具体原因,其次把未成年人不动产抵押案件中分为为家庭成员个人借款抵押、为家庭成员的公司提供抵押为非家庭成员债务抵押、为未成年人自己债务抵押、为购置该不动产抵押贷款五种债务类型进行具体科学的分析,最后得出合同双方如无确凿证据证明即优先认定“非为未成年人利益”、综合司法中个案的具体情况判断的建议。最后从形式上通过不动产抵押登记机关加强审核、公证制度降低交易风险和实质上完善与明确立法、综合衡量未成年人利益与善意第三人利益为规避案件中未成年人不动产抵押效力认定不统一的问题提出了建议。