我国对不动产抵押登记与抵押合同关系的认识在立法过程中发生了变化。从《担保法》到《物权法》和《民法典》,不动产抵押登记与抵押合同效力的关系经历了同一到区分的过程。由此可知,随着物权法理论研究的深入,我国对不动产抵押登记与抵押合同关系的认识逐渐正确。未办理不动产抵押登记抵押人责任同案不同判的现象普遍,其原因在于背后的裁判认定路径存在分歧。通过相关典型案例可知,抵押人责任的裁判认定路径包括抵押人不承担责任,抵押人承担连带保证责任、非典型担保责任和违约责任。抵押人不承担责任的裁判认定路径违背了区分原则,对债权人权益的保护过于薄弱。无效法律行为转换的构成要件之一是基础行为无效,但根据区分原则,此时抵押合同有效,抵押人承担连带保证责任的裁判认定路径不符合无效法律行为转换的构成要件。抵押人承担非典型担保责任的裁判认定路径对于债权人的权利救济过于曲折,法官解释色彩过浓且适用范围狭窄单一。故上述路径均应予以排除。抵押人承担违约责任的裁判认定路径具有合法性和合理性,故应予以选择。该裁判认定路径能直接有效地救济债权人,且适用范围广泛多样。因抵押合同已成立生效,抵押人未履行其不动产抵押登记的合同义务,债权人有充分的法律依据请求抵押人承担违约责任。抵押人应当承担继续履行不动产抵押登记义务和赔偿债权人损失的违约责任。因债权人的损失是主债务未受清偿部分,抵押人应在约定的担保范围内以抵押物的价值为限对此承担连带责任。抵押人的损失赔偿责任应适用可预见性规则和混合过错规则予以限制。