教育资源资本化效应问题过去已经被广泛研究,对于教育资源的追求导致具有更高收入的人群会选择更加靠近学校的区域居住,收入差异进一步导致对教育资源的垄断和社会阶层的固化。在一定程度上来说,学区房是房地产市场背后资源分配不均的衍生物。起先为了抑制择校风气而制定的按学区划定统一入学的政策并没有实现促进教育资源分配公平的初衷,相反按学区就近入学让市场借助价格机制重新配置优质教育资源,使其进一步绑定在商品住房上,原本“以费择校”变成了“以房择校”。1998年中国房地产市场改革以来,我国房地产市场享受了 20年的高速发展,乃至在很长的时间里成为地方的支柱性产业。尽管房地产市场为地方政府带来了巨大收益,但是同时代价也是巨大的。高企的房价一直以来是不可回避的重要社会问题,买不起房的年轻人逐渐增多,社会贫富差距拉大。可是另一方面国内住房租赁市场一直处于谨慎发展状态,租赁市场规范不完善,利益关系界限未能明晰,公共服务资源权利束没有像商品住房那样在租金中得到体现。为了改变住房自身价值变得畸高而使用价值却被忽略的现状,租售同权政策应运而生并对租赁住房相关公共服务权利予以肯定,为拓展租赁住房市场发展铺平道路。因此本文首先提出教育资源的存在与否和质量差异会对房地产市场的价格产生正向影响的假设,通过推理证明假设前提的正确性。在此基础上选择对杭州以往相关政策演变发展理出脉络,再聚焦到西湖区对其内优质教育资源供给需求状况进行总体描述,从中抽出学军小学所辖学区作为研究特定案例,尝试构建住房特征价格模型,运用2016年2月到2018年1月为期两年的时间杭州西湖区二手房以及租赁住房交易数据,对其统计整理后分别从两类市场入手,将学军小学所对应学区作为处理组,其所对口的小区设为学区房,其他区域设置为非学区房。2017年7月作为租售同权政策冲击发生的时间,选取小区教育、结构、区位和邻里四个方面的特征作为计算变量,基于双重差分方法模型,利用STATA.11.0软件等工具计算目标区域政策引入后价格变动趋势,从而观察政策冲击带来的效应,探究政策实行前后学区二手房地产市场和租赁市场是否发生改变,以及带来的影响是怎么样的。主要结论如下:1、租售同权政策的引入在一定时间内消除了因教育资源配置差异而造成的房价资本化效应,将学区房和非学区房的二手房市场价格水平拉到同一水平;2、租赁住房市场中非学区租赁住房租金水平没有受到明显影响,学区租赁住房租金水平虽然有所上升,但是幅度有限,主要原因可能是当前租售同权政策仍然处于部分试点状态,没有全面铺开;3、政策执行一段时间后学区房和非学区房价格均出现了不同程度的反弹,原因可能在于初期对市场理念上的冲击较大,但实质性改变还没有落实,政策相关措施还在探索中并有待实践贯彻。