我国房地产业经过近20多年的发展，经历了起步、腾飞、调整、繁荣四个阶段，基本完成了一个发展周期。为了调控房地产的过热发展，自2004年起，国家相继出台了一系列的宏观调控政策，特别是08年国际金融风暴的出现，使我国的房地产业暂时跌入了一个低谷，主要表现在房价下跌、房产滞销，这为本文的研究提供了背景。　　吉安市隶属于江西省，是一个中部欠发达的地级市，是一个具有代表性的三线城市。本文引以为个案的庐陵丽景项目是该市的一个房地产项目。通过对吉安市庐陵丽景项目的营销策划研究，可以为我国房地产营销管理特别是三线城市的房地产营销管理提供借鉴。　　本文首先介绍了房地产项目营销策划的相关理论知识，运用SWOT等分析方法对本项目所处的宏观经济环境、本区域的市场形势、项目的优势、劣势、机会、威胁等进行全面分析，对项目的目标客户群进行了细分，进行了项目的市场定位，进而提出项目的营销战略、定位策略、定价策略、推广策略等，提出了具体的营销策划方案。　　本文认为，在诸如吉安的三线城市，对大多数消费者而言，价格是决定购房的重要因素，对绝对价格的考虑甚至高于对性价比的选择。所以，在产品的定位及成本分析时，一定要根据当地市场的价格和利润目标确定成本，然后以严谨的态度界定好产品的功能，既要满足基本功能，又要合理配置附属功能，不能盲目贪全贪高或随意改变，否则很容易出现产品滞销或利润不保的局面。同时，妥善做好售后服务，有利于树立企业品牌、促进企业良性发展。