海南农垦希望以海南国际旅游岛建设为契机,通过利用农垦土地招商引资发展旅游地产项目,推进农垦产业转型升级,促进农场经济发展。但由于农垦土地为划拨农用地的特殊性,按照国家现行的法律规定,该项目土地不能直接以土地作价入股的形式进行房地产项目合作开发。根据2014年海南省政府关于加强农垦土地利用管理的意见,农垦划拨农用地进行房地产开发,必须按照现行法律法规办理农用地转用和招拍挂手续。由于房地产项目投入大、风险高的特点以及在政策发生重大改变的背景下,需要认真进行投资分析,对已经与农垦签订的合作开发协议约定的收益分成,要重新进行测算评估,并分析该合作模式的可行性。海南农垦土地流转的管理文件刚出台,关于其土地价值测算的资料还较少,因此本文以东方康城房地产开发项目为研究对象,试图根据现行国家政策对合作开发的农垦土地价值进行研究,同时运用相关投资分析理论与方法,定性和定量分析该项目的投资价值,主要从市场分析、项目定位、成本测算、财务评价等方面进行分析,最后提出东方康城项目是否具有投资价值的研究结论及同农垦合作开发模式的可行性,为东方康城房地产项目的投资决策提供参考,也为与海南农垦系统合作的房地产企业就农垦系统划拨土地的价值评估、合作开发的投资可行性提供参考。