不动产是一个国家和民族生存和发展所依赖的物质基础,因而关乎不动产的法律亦被称为“人类生存法”。不动产登记制度是物权法的基本制度,作为不动产物权的公示手段其在物权变动中起着举足轻重的作用。完善的登记制度对于维护不动产权利人合法权益、保障不动产交易安全和交易便捷以及国家对不动产市场的宏观调控均具有重要意义。改革开放以来,虽然我国初步建立了不动产登记制度,但与市场经济要求相比,尚待完善。下面就论文内容略加简介。 本文首先介绍了国内外不动产登记制度的历史沿革。不动产登记制度源于中世纪欧洲,发展于近现代,至今形成三种立法例:契约登记制、产权登记制和托伦斯登记制。我国改革开放后逐步确立了兼具产权登记制和托伦斯登记制特点的登记制度。接下来笔者从产权理论、民法物权理论角度以及制度变迁理论对不动产登记制度进行了分析。登记制度从经济学角度讲,是为了保障不动产交易安全和降低交易费用;从法学角度讲,可以维护不动产权利静态和动态的安全。我国正处于社会经济转型时期,运用制度变迁理论去分析和研究登记制度,对于登记制度创新具有较强的现实意义。 不动产登记制度具有若干重要内容。一,从性质上讲,登记首先是私法行为,然后才是公法行为。二,不动产登记应遵循稳固、简易、精确、迅速、适境的原则。三,不动产登记具有物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力和风险警示效力。四,不动产登记的公信力是出于对善意第三人的保护而赋予登记记载以绝对真实有效的效力。五,不动产登记有多种分类,我国现在还缺乏其中的不动产顺位登记、信托登记、异议登记等制度,这有待于将来立法完善。六,对不动产登记的审查有实质审查主义和形式审查主义之分,产权登记制和托伦斯登记制采前者,契约登记制采后者。七,关于登记机关,各国有两种模式,多数国家由法院进行登记,也有国家由行政机关进行登记,但都是统一的。八,关于不动产登记簿的编成,有物的编成主义和人的编成主义,前者更具有合理性。 我国当前的不动产登记制度存在如登记机关分散、登记效力偏低、登记法律依据不健全、缺乏统一的登记簿册和公开查册制度、初始登记遗留问题较多、登记收费高等诸多问题。针对这些问题,笔者就我国登记制度变迁提出完善思路:以安全和效率作为其价值取向,以国土资源管理部门为基础渐进式统一不动产登记机关和登记制度。“渐进式统一”体现在在不动产登记制度完全统一之前,可以先行通过修改《土地管理法》,推行土地优先登记来完善我国不动产产籍资料,并辅以协调当前各登记部门构建统一的“不动产产权产籍管理信息系统”来完成过渡期间的不动产物权公示问题;待政治体制改革至一定阶段且国内民法学界对于物权法及不动产登记法讨论趋于一致之际,制定《不动产登记法》,完成我国民法学者之“五个一工程”构想,辅之以制定《不动产登记法实施条例》及关于不动产登记实施细节的地方性法规,最终完成我国登记制度的规范化、登记内容的规范化、登记程序的规范化以及登记服务体系的规范化。