房地产行业是一个特殊的行业,它对资金的需求量大、占用时间较长,为了解决资金问题,房企必须得通过各种融资手段向外界融资。但近几年来,房地产企业发生了一些调整,银行对其信贷收紧,房企不得不寻找银行贷款以外的其他途径,信托基金、融资租赁、民间高利贷等应声而出。随着银行不良贷款率攀升,银行向外放款趋于谨慎,尤其是流动性差的房地产企业,银行放款门槛更高。一般的房企已经越来越难从银行募集资金。在这种情况下,房地产融资工具需要创新。房地产证券化,顾名思义,就是房地产采用资产证券化方式融资。即把流动性差不能及时变现的房地产企业融得的资金转变为资本市场上的一种有价证券的方式。通过实施资产证券化流程,可以实现提高流动性、分散风险和多样融资等目标。因此,这篇论文主要研究房地产资产证券化融资的相关事项,以中国成功发行的第一例商业地产受益权资产证券化产品为例,借助资产证券化和公司融资信用增级等相关理论和案例,主要从融资和信用增级两方面来对海印地产此次成功发行的证券化产品进行分析,为之后的房企融资提供一个新的思路和借鉴。由于海印地产专项计划于2014年8月开始,至2017年过了两年时间,可通过比较这两年海印地产的财务结构来看融资效果。本文绪论主要写选题原因和商业地产资产证券化相关理论,以及研究方法和创新点,由此提出资产证券化这个新型融资方式;第一章主要写海印地产专项管理计划概况及说明;第二章从融资方面、风险方面、现金流方面和信用增级方面描写专项计划的发展和必要性;第三章主要是写相关案例推广及以后发展方向;第四章得出相关结论。