经济的发展离不开土地的支撑,自改革开放以来,广东省特别是珠三角地区,以低廉的土地租金吸引企业投资办厂,在带来经济效益的同时,也造成了大量土地的低效利用,土地资源极度紧缺。随着社会生产力的发展,许多工业厂房也面临产业低端、污染严重等突出问题。为解决土地问题,广东省率先实施“三旧”改造,通过对旧村庄、旧厂房、旧城镇进行改造,达到节约集约利用土地,促进产业转型升级和生态环境整治的目的。“三旧”改造取得优异的成果,像广州文冲村、深圳大冲村、佛山东华里和珠海富华里,都是“三旧”改造比较典型的案例。广州市花都区自2009年开始着手“三旧”改造,在全区范围内大力推进。从探索初期的大拆大建,到政策突然收紧,进入低谷期,最后逐渐步入深化发展期。然而,随着“三旧”改造的实施,问题也随之而来:空间布局不平衡、产业结构不平衡、基础设施不完善、利益分配不尽合理等,导致花都区城市更新效果不明显,“三旧”改造面临实施困境。这一系列问题的背后,是政府、开发商、民众三大改造主体之间复杂的利益竞争的结果。为解决这些问题,本文首先研究国内外相关文献,归纳国内外学者在旧城改造方面的研究进展,对国内“三旧”改造的各级政策进行对比分析,并结合广东地区“三旧”改造的典型案例,从案例中攫取经验和亮点;然后对广州市花都区“三旧”改造的范围、模式和现状进行梳理,研究归纳花都区“三旧”改造面临的空间布局、产业结构不平衡等实施问题,并运用公共选择理论、博弈论、级差地租等理论知识,结合实地考察情况和问卷调查统计数据,分析花都区“三旧”改造实施困境的内在原因;最后根据问题的内在原因,并立足于花都区实况,从前期规划引导、分期实施计划、公众参与机制、行政监管手段和实施政策激励5个方面提出改造对策,对症下药,为花都区往后的“三旧”改造和城市更新提供参考。