为完善我国的住房系统和融资方式,国家开始大力发展住房租赁市场以及推行房地产投资信托基金。保利地产作为国内第一家发行租赁住房REITs的央企,并且首次在产品中采用储架发行的方式,此举在房地产企业中产生很大影响,具有很大的研究意义。因此,本文以保利地产租赁住房REITs为案例,重点分析保利地产租赁住房REITs的运作模式以及发行租赁住房REITs对保利绩效的影响,由此得出相应结论和启示,希望为其他房企今后发行租赁住房REITs提供参考。本文采用案例分析方法,分成四大部分,分别为绪论、房地产投资信托基金相关理论、案例部分以及总结。在案例部分,首先是案例介绍部分,介绍了保利地产以及保利实施租赁住房REITs融资的背景,而后对该项REITs的基本情况进行介绍;在案例研究部分,重点从对该项REITs的运作模式和融资对保利绩效的影响进行研究,在对运作模式的研究中,本文从参与主体、基础资产池、产品结构、REITs的发行和退出机制以及物业资产和REITs的后续管理五个部分进行介绍,并且针对其中特殊的部分进行分析,在财务绩效中,主要评价保利的偿债能力以及采用杜邦分析法,将保利财务指标进行横向和纵向的对比分析。通过分析,本文得出如下结论:REITs是适应国家政策要求,经济发展的创新型融资方式,扩宽企业的融资渠道;REITs通过双SPV运作方式实现风险隔离,通过市场化的租约机制保障租金收入,降低风险;REITs有利于提高企业的股东财富;REITs能够改善企业运营能力,实现资源优化配置,促进房企地产业务发展。得出如下启示:REITs是适应宏观调控政策的创新融资举措,政府的大力支持促进了房地产投资信托基金的快速发展;REITs需要有优质的物业资产做支撑;REITs需要进行风险管理;采用储架发行,为企业及时筹集基金,为未来实现公募发行方式发行REITs做准备。本文的创新点在于:保利地产租赁住房REITs是国内第一单采用储架发行方式发行的央企租赁住房REITs产品,在房企中具有很大的示范作用;我国REITs处于刚起步阶段,对于采用案例研究方法对REITs进行研究的文献相对较少,本文以保利地产为例,重点分析其运作模式和融资绩效,希望能有所补充。