租赁关系随着市场经济的不断发展,成为一种越来越重要的民事法律关系。而房屋租赁更是成为人们利用房屋这一稀缺资源的主要途径。房屋租赁市场日益活跃,在其发展过程中不断产生新的问题。房屋租赁中有关优先承租权的民事纠纷的日渐增多,不仅引起了人们的关注,也引发了法学界的探讨。本文所指的优先承租权系房屋优先承租权。虽然目前普遍观点认为对房屋优先承租权应予以承认,但是由于优先承租权缺乏法律上的明确规定,给人民法院审理此类案件时适用法律带来困扰。本文意图通过对优先承租权的性质、构成要件、制度价值等方面的研究,结合对国外相关制度的探寻和我国审判实践中相关案例的探讨,就如何确立房屋优先承租权提出自己的观点,从而完善房屋租赁关系的法律规范,充分发挥房屋租赁市场的功能,既保护处于弱势地位的承租人权利,又坚持利益平衡理念,维护出租人的利益,既保护租赁关系的稳定,又促进经济的发展。本文分以下四个部分对房屋承租人的优先承租权进行论述：第一部分对优先承租权在司法实践中的运作现状进行介绍。虽然优先承租权出现在我国的上海、武汉、厦门等地区相关规定中,但是我国对优先承租权并没有立法上的规定,因此优先承租权并非法定权利。当事人关于优先承租权的约定通常并不规范,且存在理解上的分歧,规避此项权利的行为时有发生。优先承租权在现实运用的过程中,极易引发诉讼。优先承租权在行使期限、同等条件、承租人权利限制等方面没有相关规定和依据,面临造成资源浪费、引发权利滥用现象等尚需突破的瓶颈。基于上述所存在的不足,优先承租权想要达到预期的效果,需要从立法上予以规制。第二部分对国内外相关制度进行比较法上观察。法国为应对战争破坏所带来的不动产业的危机,保护商业承租人的利益,创设了商事租赁续展权,逐步建立了完善的商事租赁制度,对权利主体、行使要件及效力等作了详细规定。英国赋予了商业承租人租赁更新权。美国政府虽然很少干预商业租赁,但是在以家庭居住生活为目的的住宅租赁中,实施了租赁管制的措施,建立了租赁控制体制以保护住房承租人。德国仍遵从合同自由原则,商事租赁的续租权仅限于当事人的合同条款,未加法定化。我国在明清时代,商界长期经营实践中形成了“铺底权’以维系铺底的存在,保障铺东能够长久营业。从国内外的司法实践来看,续租的权利对于保障承租人的利益有着极为重要的意义,因此获得了立法或者习惯法的肯定和支持,但较为激进。由于我国尚处经济和立法的发展阶段,因此,相对宽容的优先承租权更适合我国国情。第三部分对优先承租权理论和制度进行研究。目前我国立法上并没有对优先承租权进行咀确规定,结合地方性法规中的相关规定,依据法学原理、立法精神,借鉴合同法关于房屋承租人的优先购买权的规定,笔者将优先承租权的概念定义为：租期届满时,原房屋继续出租的,且原承租人欲租用原房屋的,在同等条件下,原承租人优先于其他人的承租权利。优先承租权是期待权、附强制缔约义务的请求权,具有从属性和公共政策性。由于其产生源于债权,因此虽然优先承租权具有物权特征,但在实质上仍是债权。在实践操作中,宜根据房屋用途的性质,特别是对商业用房,适当考虑优先承租权的物权化。优先承租权具备如下几个构成要件：第一,长期合法有效的租赁关系；第二,出租人继续出租的意愿；第三,承租人续租的意思表示；第四,优先承租的同等条件。优先承租权具有维护市场秩序、增进交易效率、维护公平正义的制度价值,在一定程度上反映了社会生活对法律规则的需求。将优先承租权法定化,须对其行使条件、行使期限、法律救济等做出一般性和具有操作性的规定。第四部分结合审判实践中的案例对优先承租权的完善进行探讨,提出具体建议。首先,优先承租权的行使期限,在合同没有约定的情况下,可以原租赁关系期满终止之次日起算三个月为止。其次,对同等条件的审查范围不仅限于租金价格、租赁期限、租金支付方式等,还应包括租赁的方式、租赁物的用途等。再次,承租人有违法转租或违约行为、出租人公开招租及其他特殊因素,可以作为排除优先承租权的正当理由。第四,优先承租权不能对抗善意第三人,承租人的优先承租权受到侵害无法实现,只能要求被告承担违约责任或者赔偿损失。优先承租权对于保护承租人的利益,维持租赁市场的秩序具有积极的作用,仍处在发展起步阶段,通过立法与实践的不断完善,优先承租权制度定能真正发挥其稳定经济秩序、提高交易效率、促进社会公平的作用。