1990年度诺贝尔经济学奖得主夏普和米勒通过实证研究和逻辑推导提出：房地产证券化是二十一世纪金融发展的重点，是金融结构调整和金融工具创新的主要内容之一。二十一世纪的第一个十年已经过半，两位大师的预言也正在一步步变为现实。国际金融业面临挑战，金融危机此起彼伏，而房地产证券化却在竞争中得到迅速发展，成为世界金融创新的三大主要趋势之一。借鉴发达国家经验，完善相关税收制度，服务创新房地产证券化，为我国经济建设，尤其是房地产开发、住宅消费以及增加商用地产项目流动性等服务，成为我国理论界和实务界探讨的一个热点领域。　　 房地产证券化(Real Estate Securitization)，是把流动性较低的房地产实物投资转化为资本市场证券资产的金融创新过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权或债权关系。　　 按照融资主体不同，房地产证券化可分为两种形式：一是房地产抵押贷款债权证券化，即商业银行房地产抵押贷款的证券化，国际上目前较为成熟的方式即住房抵押贷款证券化(Mortgagebacked Securitization，MBS)；二是房地产投资权益证券化，亦即商业房地产证券化，如房地产股票、房地产债券、房地产信托收益凭证等，但是还有一种更为主流的方式即房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，REIT)。　　 我国推行房地产证券化的作用和意义主要有以下几个方面：　　 首先是有利于健全我国的资本市场，房地产证券化作为重要的金融创新工具，给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新，将大大丰富我国金融投资工具；第二，提高银行资产流动性；第三，拓展房地产业的资金来源；第四，抑制非理性炒房，增加中小投资者投资渠道　　 同时我国推行房地产证券化的时机已经基本成熟，有利条件主要体现在以下几个方面：　　 截止2005年6月达到132，339.14亿元，比上年底增加了12783.75亿元，增幅为10.69％。巨额的社会资金则为房地产证券化提供了稳定的资金来源，为房地产证券化奠定了物质基础；其次，证券市场的发展和经验的积累为房地产证券化创造了必要条件；此外，法律法规的建设与完善为房地产证券化提供了保障条件。　　 从上面的论述中可以看出我国应当加大力度推进房地产证券化的发展，而从国际上的经验来看，税收制度和政策从来都是推动房地产证券化发展的一个关键因素，针对两种不同的证券化模式--住房抵押贷款证券化(Mortgagebacked Securitization，MBS)和房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，REIT)，笔者将分别讨论其促进其发展的税收建议。　　 住房抵押贷款证券化(Mongagebacked Securitization，MBS)主要涉及的纳税主体有发起人、特设机构(SPV)和投资者，因此对于MBS笔者认为应当主要从以下几个方面加以改进：　　 对发起人征收所得税的主要问题在于出售债权资产的损失是否可以冲减收入，出售债权资产的损失应遵循时间性差异的税务处理方式，规定只要是“真实出售”，无论收益和损失都应作为当期的计税依据，发生的差异额在以后各期进行转销，以保证税收中性原则，促进住房抵押贷款证券化业务的发展。对于营业税和印花税，让公司在是否实现“真实出售”的问题上自己作出抉择不是长远之策，可行的做法是在证券化的初始阶段对住房抵押贷款债权的真实出售实行税收优惠政策，免征或减征相关营业税、印花税，以降低融资成本。在有了优惠政策的税务环境下，银行也不用为实现节税而挖空心思去筹划资产转让的安排，节约了社会成本。　　 SPV的所得税成本最终会以不同形式转嫁到发起人身上，增加MBS的综合融资成本。因此，减少SPV的实际税负是发展住房抵押贷款证券化的必要措施。对于利息预提税，最好的降低MBS融资成本的解决办法是发起人所在国家和它所建立的SPV所在国之间能够签订避免双重课税的国际税收协定。　　 如果政府要进一步鼓励和促进我国的住房抵押贷款证券化发展，提高资产支持证券的投资吸引力，可以考虑降低对证券化投资者的所得税率或在开展初期免征所得税。　　 为了活跃住房抵押证券二级市场交易，并为一级市场的融资创造良好市场氛围，应对刚刚起步的住房抵押证券的资本利得收益予以轻税甚至免税的优惠待遇。总之，为了推进我国的住房抵押贷款证券化发展，应当在所得税和流转税方面对MBS的三大参与主体--发起人、SPV和投资者提供优惠的税收政策，创造能激发证券化市场活力的良好税收环境，使住房抵押贷款证券化产业真正与国际接轨。　　 类似于MBS，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，REIT)的运作也涉及到三类主体，对于这三类主体在税收方面具体如何安排，笔者认为主要应当从如下几个方面进行考虑　　 REIT管理公司发行基金方式募集资金不属于营业税的征税范围，不征收营业税。投资基金管理公司本来就是一个代人理财的机构，属于投资者进入证券市场的中介组织。这个代人理财的机构应对按一定比例提取管理费用那部分业务收入缴纳营业税。同时由于我国公民纳税意识处于逐步提高的阶段，建议由REIT管理公司在契约中与个人投资者约定，对于个人投资者分红时需要缴纳个人所得税的应该实行代扣代缴，统一纳税。　　 REIT本身是不应该征收所得税的，主要是为了避免双重征税；同时由于REIT本身不符合营业税有关纳税人身份的规定，建议不征收营业税。　　 投资基金的投资者分为个人和法人两种。应当分别就其从基金分配所得收益征收个人所得税和企业所得税。为鼓励社会储蓄资金向证券市场流动。培养投资者对投资基金投资的积极性，建议税率不宜过高。　　 在国际上，无论是住房抵押贷款证券化(MBS)还是房地产投资信托基金(REIT)对于金融机构和房地产企业来说是已经很成熟的直接融资方式，同时对于广大的投资者来说也是高效、稳定而有保障的投资手段，但是它们在我国的开展还仍然处于起步阶段，所以我国有关房地产证券化的税收制度和税收政策的成熟度与发达国家相比存在很大距离，应当及早制定和建立一套适合本国情况的最富效率的房地产证券化税收制度，用税收手段给予房地产证券化更多的税收优惠以促进其更好、更快在我国开展，从而为房地产业乃至整个国民经济的整体良性健康发展打下坚实的制度基础。