在预购商品房的交易市场中,抵押预告登记是跟随着我国商品房预购制度兴起的一项配套制度。购房者以预购的商品房作为抵押物向银行贷款,以支付房屋剩余的价款,而开发商作为保证人为购房者的贷款承担担保责任。在以预购商品房作抵押贷款时,不管是购房者、开发商或者是银行,他们最终的期望都是购房者获得商品房的房屋所有权,从而银行才可以取得商品房屋的抵押权,最后开发商能够获得商品房的价款来解除其保证责任。银行凭借贷款合同设立的抵押预告登记发放了贷款,目的就是为了防范金融风险。若在此期间购房人无法按期偿还贷款导致违约,银行是否仅能凭借设立抵押预告登记对变卖、拍卖抵押物所得的价款优先受偿。在目前的法律框架下,法律法规并未对预购商品房抵押的概念、性质和效力等予以明确规定。在预购商品房抵押借款纠纷中,权利人银行已经在商品房上办理了抵押预告登记的,是因该登记取得不动产物权保护的效力,或者该登记只是正式抵押登记前的一种债权登记。各级法院在审理此类案件时,针对在办理正式的商品房抵押登记前,权利人银行对预购商品房只享有合同履行期待权等问题有不同的理解。由于抵押预告登记是一种非物权性质的登记,它不同于抵押权登记,抵押权的预告登记并不是真正的设立抵押权,因此法院无法确认银行对已设立抵押预告登记的抵押物是否享有优先受偿权。在物权法定主义的框架下,由于目前尚缺乏对预购商品房之抵押预告登记效力的直接规定,预购商品房的抵押也急需尽快找到其在我国民法体系中的定位。由于对预购商品房抵押的性质及其相关效力问题认识不清,故长期以来困扰着银行业,这类问题要急需解决。所以本文分为四部分的内容来对预购商品房之抵押预告登记的效力进行分析,通过梳理典型案例总结出在司法实践中所反映的问题,最后提出完善预购商品房抵押制度效力的建议。本文分为四个部分:第一部分,先从抵押之预告登记的概念入手,再分析其性质和三大效力,最后将抵押预告登记与其他相关制度进行分析,其中包括将其与抵押本登记、在建建筑物抵押登记进行区分讲述。第二部分,先是对我国现行制度的立法概况整理,包括抵押预告登记制度的立法目的和立法概况,例如法律、部门规章、地方性法规对预购商品房之抵押预告登记是怎样的规定,最后描述抵押预告登记制度的近些年的实施效果。第三部分,通过对三个典型案例的梳理,分析银行是否仅能凭借设立抵押预告登记对变卖、拍卖抵押物所得的价款优先受偿。针对案例的梳理分析,最后总结了预购商品房之抵押预告登记在司法实务中呈现的问题。有针对性地在第四部分提出完善的建议。第四部分,文章最后是基于在司法实务中总结出的问题提出了相应的完善建议,以明确预购商品房之抵押预告登记的效力问题,有助于从根本上解决此类纠纷。总而言之,面对当前审判实践混乱的现状,立法者应尽快统一法律的适用和完善法律的解释。此类纠纷案件关系到社会的金融秩序和老百姓的生活,在处理此类案件时法官应更加注重法律效力与社会效力的统一,以达到银行,购买者和开发商三者之间的利益平衡。最终将有助于降低社会生活中此类纠纷的发生率,从而推动商品房金融市场的有序稳定发展。