近年来,随着我国老年人口的不断增加、老年人口内部结构的变化,我国老龄化问题目益严重,养老问题成为人们越来越关注的话题。2013年9月13日,国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引起了社会各界的讨论。“老年人住房反向抵押养老保险试点”的提出,使得对养老问题的研究走向新高潮。本文研究的不是养老问题,但离不开对养老问题的研究。目前,我国主要存在三种养老模式,即家庭养老、机构养老和社区养老。通过分析对比,笔者认为社区养老模式将成为未来我国老年人养老的主要方式。社区养老作为社会化养老的一种形式,需要解决的首要问题是养老社区的建设和运营管理。近些年,国内外已经有很多养老社区地产项目投产使用,而且养老社区也越来越受到老年人的追捧,例如上海的亲和源养老社区,美国的“太阳城”养老社区等。我国养老社区地产项目具有很大的潜在需求人群,其发展前景良好。目前,华润置地、保利地产、万科、首创置业等地产开发商已开始进军养老社区地产市场,另外服务业、保险业、金融业等行业也开始涉足该市场,带动了全国养老社区地产项目开发与建设的热情。养老社区地产项目的增多,使得更多的人开始对该类地产项目的开发建设、运营管理等方面进行研究。目前,国内针对养老社区的研究,主要集中在养老社区的运营管理中的盈利模式方面,但这种研究尚未形成系统。本文的研究对象是我国人口老龄化背景下的养老社区地产项目运营管理模式,从我国养老社区地产项目运营管理模式现状和存在的问题入手,借鉴美国、欧洲国家、日本等发达国家的该类地产项目运营管理模式的经验教训,从而提出有利于完善我国养老社区地产项目运营管理模式的措施和建议。其主要内容如下：第一部分,本文以当前我国热点话题为切入点,引伸出养老问题,提出我国现有养老模式不能适应老年人养老现状,养老设施不能满足老年人养老需求这一问题,进而指出养老社区地产项目的建设可以成为解决这一问题的途径。该部分还对养老社区相关概念进行了解释,并界定了本文的研究对象是“综合型养老社区地产项目”。此外,在第一部分中,笔者对养老社区地产项目运营管理模式做出解释,将其划分为融资模式、盈利模式和管理模式三方面内容。第二部分,通过对我国养老社区地产项目发展状况和运营管理模式现状的了解,总结出我国养老社区地产项目运营管理模式中存在的问题。本章最后,通过“上海亲和源养老社区”这一案例,分析该类地产项目运营管理的优缺点。第三部分,从欧美国家和日本养老社区发展的背景入手,分别总结出其养老社区地产项目运营管理的主要模式,通过案例分析,对其模式进行评价。在此基础上,提出几点借鉴经验,如完善金融体系和养老保障体系,促进养老产业链的形成和发展等。第四部分,在前三部分的基础上,从融资、盈利和管理三个方面入手,提出完善我国养老社区地产项目运营管理模式的措施和建议。第五部分主要是本研究成果的总结,指出虽然我国养老社区地产项目运营管理模式存在问题,但从当前我国该类项目取得的成就来看,这种运营管理模式整体上是成功的。本文的研究旨在找出我国养老社区地产项目运营管理过程中存在的问题,以及解决这些问题的方法,从而丰富和完善我国对养老社区地产项目的各方面研究,使得养老社区的研究系统化。无论在理论层面,还是实践层面,本论文都有一定的意义。