我国城市化的方式具有我国经济体制改革的路径依赖特征，城市政府在城市化的进程中具有非常突出的作用，我国的城市化体现出明显的自上而下的特征，城市政府参与、推动城市化对于城市化的道路、模式和效果不可避免的起到积极或消极的作用，政府对于经济增长目标的片面追求将使政府难于以资源保护者的身份出现，城市化对资源、环境破坏的可能是客观存在的。　　在城市土地资源的利用方面，城市政府具有双重身份，双重目标函数。一方面，城市政府代表国家作为国有土地的所有者享受城市土地所有权带来的收益，因此，城市政府关心土地的收益，关心土地的增值是理所当然的。另一方面，城市政府又是城市社会经济的管理者，对城市土地行使公共管理职能，因此不能只考虑土地收益，还必须考虑土地利用的整体效益及其与城市规划、建设、发展的协调一致，即要考虑社会整体效益。应该说，这两个目标存在不一致性，因为政府对于土地所有权收益的片面追求将会提高城市经济体系中企业的运营成本，从而削弱城市企业的竞争力，削弱整个城市的竞争力，这反过来会影响到城市政府作为社会公共管理者、社会公共服务提供者的利益，因此，应该综合考虑这两个目标的平衡和协调。　　城市政府对于城市土地的作用主要通过两个方面:一个方面是城市规划，由此决定城市土地的用途结构和城市经济的空间结构。城市规划不仅要确定城市总的用地规模，还要确定各类用途土地的数量并落实到具体的空间区位。随着社会经济发展，尤其是可持续发展理念被普遍接受以及经济全球化的影响，当代城市规划工作面临的社会经济条件发生了很大变化，规划理论和实践对城市发展和对城市空间组织都有了新的认识。近来，城市规划遵循有机疏散理论，特别注重城市的可持续发展的要求，为缓解过分集中带来的一系列问题，将原有的高度集中的单中心城市形态转换成分散的组团式结构，但这种组团间设有足够的空旷地间隔，对土地的相对需求数量增加。　　而另外一个方面是所谓土地运营，城市政府以土地所有者的身份，在市场条件下用经营手段运营土地资源，对城市资产进行集聚、重组和经营，最大限度地发挥城市土地资源的潜力，实现土地资产的保值和增值。目前我国城市政府主要采用收购储备经营的方式来进行城市土地运营。建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的又一个创新，其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、收回、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。城市土地储备制度在杭州、上海、深圳、青岛等城市都取得了成功的经验，但作为一种制度创新，土地储备制度无论在理论体系，还是在实际作用上，都还很不完善。目前城市土地运营还处于开始阶段，对于城市土地储备运营的目的、功能、手段、运行机制都还在积极试验，积累经验。　　对于城市政府而言，城市土地收益已经逐渐成为政府收入的主要来源，因此，在城市化加速条件下，在凸现短期利益目标的城市政府追求自身收益最大化的过程中，容易出现对城市土地资源的过分使用，这也不利于城市的可持续发展。因此，我国城市化快速发展的背景下如何运营城市土地资源的问题既有非常迫切的现实意义又有重要的理论意义。　　本文正是立足于我国城市化加速发展的背景，研究符合我国城市化特点的城市土地利用与运营的理论和方法。从城市政府的角度探讨城市土地有效利用的途径和机制，其核心问题是政府作为城市土地所有者和作为公共管理者如何实现土地利用的收益最大化。　　根据本文研究的对象和目的，论文结构由六章组成。　　第1章:绪论，介绍了论文选题的意义，在总结已有研究成果的基础上概括出论文的研究思路、分析框架和主要观点。　　第2章:城市化与城市土地，主要分析城市化加速发展时期我国城市化特点和城市土地利用特点。在对我国城市化的特点和现状展开论述的基础上，结合我国城市化加速发展的背景和特点，讨论我国城市化加速发展对我国城市土地利用的作用。　　第3章:城市化加速发展时期城市土地供求分析，主要分析城市土地供求的影响因素和土地供求均衡机制，城市土地价格机制的作用，城市政府进行土地供应的内在机制，以及政府对于土地供求的作用。　　第4章:城市化加速与城市土地合理利用，主要分析城市规划对城市土地利用的作用机制。城市规划的核心职能是土地利用，研究城市规划对土地利用的影响，目的是要通过这样的分析，回答城市政府如何通过提高规划质量，合理配置土地资源，实现聚集经济，实现城市土地的可持续发展。　　第5章:城市化加速发展时期城市土地的配置机制分析，主要分析我国城市土地使用制度和土地配置机制的演变，城市土地产权制度的现状和问题，以及城市政府在城市土地资源配置中的角色和作用。　　第6章:城市土地储备运营的优化分析，着重分析了土地储备经营存在的问题，储备经营的经济机理，并提出了相应的政策建议。　　本论文的可能创新点将主要体现在以下方面:　　（一）首次提出影响城市土地需求的四大因素，根据这一函数模型进行了实证检验。　　从理论上看，在生产过程中，由于土地是一种中间产品，而不是最终产品，因此，对于城市土地需求属于引致性需求，是派生性需求;对于土地的需求取决于人们利用土地进行其他产品生产和服务的最终需求。理论上可以把社会总需求分为消费需求和投资需求，但最终需求都可以归结为居民的最终消费需求。由此，一方面，居民最终需求的变化将会根本影响土地需求，尽管这种影响并不一定是直接发生作用，这方面的因素主要有居民收入和支出、居民消费偏好和消费结构、人口因素等，其中居民住房的需求引起土地需求的作用最为直接和明显;另一方面，土地作为一种中间产品，其需求受到各种宏观经济因素和企业行为的影响，这方面的因素主要有经济增长(GDP，人均GDP)、区域经济发展、产业政策与产业结构、国家税收政策、技术进步引致的土地边际生产力变化，等等。论文根据数据的可得性和充分性，以城市建成区土地面积增长率表示城市土地需求进行回归分析，实证分析结果表明现实中我国城市土地需求受到了很多非经济因素的干扰。　　（二）以价值理论为依据，以城市规划为手段，揭示了城市土地有效利用的途径和机制。　　目前，理论界和政府在考虑城市土地问题时往往把土地规划和土地运营割裂开来，一方面，在进行土地规划的时候，主要从规划技术和城市可持续发展的角度进行土地用途的安排，在城市可持续发展方面，往往主要关注社会、生态因素，容易忽略规划对于城市土地价值的影响。　　实际上，规划对于城市土地价值的变化具有关键作用。科学合理的规划将有助于外部经济、聚集经济的实现，有助于增加居民和企业对于土地的需求，从而导致土地价值增加。土地价值的增加可以提高政府土地出让收入，这也是城市土地作为重要的国有资产实现保值增值的重要内容。相反，聚集不经济、外部不经济的出现将会降低土地的价值。　　在土地价值凸现并已经成为城市政府收入重要来源的今天，在一个新的高度讨论城市土地的最优化配置问题，无疑具有重要价值。而城市土地的最优化配置，不仅仅是土地利用结构优化、城市空间经济优化的问题，还有一个配置机制优化，从而实现土地价值优化的问题。　　论文以城市化加速为背景，从政府的角度，以城市化加速对于城市土地利用作用机制为基础，分析政府作为土地所有者和城市公共管理者实现土地价值最大化的可行性和主要条件，得出城市政府可以通过提高规划的科学性和储备运营实现土地价值最大化的结论，由此突破了目前城市土地的最优化配置研究中土地用途决定机制与土地配置过程相分割的状况，　　（三）研究了城市土地储备运营可持续的经济原理，对土地储备运营进行了优化研究。　　一般，理论界和政府在考虑城市土地储备运营的问题时主要从实行城市土地储备运营的必要性、如何进行土地储备运营，如何完善现有的储备经营等现实问题出发，而对城市土地储备运营是否可行、如何可行却鲜有涉及。在一定程度上，是由于没有完全在市场经济的条件下设计城市土地储备运营的规则、方案，从而造成土地储备运营对土地价值和城市可持续发展的作用方向不确定，在现实中则表现为片面追求土地出让收入的短期行为，一方面，这违背了进行土地储备以稳定土地市场价格的初衷，另一方面也不利于城市土地储备的持续进行，更难以实现土地价值的长期最大化。　　有必要探讨我国开展城市土地储备运营的动力机制和实现条件。论文从城市政府作为土地储备运营主体的激励机制和在财务上储备经营如何持续进行两个方面给出了城市土地储备运营的实现条件。研究表明:城市政府作为土地储备运营主体的激励机制具有内在的可持续性;土地储备运营是否可持续的关键在于政府是否能够通过土地规划和运营实现聚集经济。　　（四）建立跨期决策模型，并据以分析了政府追求近期土地出让收入的内在原因，为推动土地利用代际公平提供理论支持。　　城市政府通过出让土地获得一部分收入，这部分来自于土地的收入提高了政府开展社会经济活动的能力，因此，政府有动力追求土地出让收入的最大化。由于城市可供出让的土地在一段时期内的总量是固定的，所以在不同时间点的土地出让规模、出让节奏主要取决于政府的效用函数。论文根据一般性效用函数形式，利用跨期决策模型表明，我国城市政府内生的时间偏好导致政府倾向于追求近期土地出让收入的最大化，即只要条件允许，政府将在近期最大程度地出让土地。应该说，这不利于土地长期价值最大化和城市土地利用的可持续，以及土地收益的代际公平。