房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust, REITs)是房地产投资的一种证券化形式,是房地产行业和金融行业相互渗透,相互融合下的一种金融产品创新和制度创新,‘对房地产市场的发展和丰富资本市场的投资范围都起到了重要的促进作用。目前我国处于经济的快速发展阶段,房地产行业在拉动经济增长,扩大就业方面起着重要的作用。房地产业的快速发展需要拓宽其融资渠道,同时投资者也迫切希望通过金融创新和产品创新,分享房地产行业发展的收益,这两方面都要求我们在推进金融深化改革、加快金融创新中积极顺应我国房地产市场和资本市场的发展状况,推出和发展REITS。本文第一部分分析了研究REITs的背景,指出了房地产行业作为我国国民经济的重要支柱行业,对拉动国民经济发展,推动居民消费结构升级方面起着重要的作用。同时,我国房地产行业的发展呈现出高度依赖银行信贷支持的现状,结合国内外发展现状,提出了发展REITs的需要。但受制于我国房地产投资信托基金业务开展的相对滞后于国外的现实,我国REITs的理论研究相对滞后,国内的主要研究围绕其概念、通常的运作方式等展开。本文第二部分对房地产投资信托基金进行了介绍,包括REITs的分类、主要特征及其在国外的发展历史和现状,重点介绍了REITs在美国和日本的发展情况。接下来文章对我国发展REITs的必要性和可行性进行了探讨,重点了分析了REITs的发展对于适应投资者的投资需求,推动房地产业和信托业的联动发展,‘解决房地产业融资渠道过度单一,以及规范我国投资基金市场的健康发展具有重要的意义。在我国发展REITs可行性分析中,本人主要从我国政策和法律层面、实际操作层面进行了可行性分析。本文第三部分对REITs的发起进行了系统的介绍,分别从REITs的资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售接管进行介绍,并通过对越秀房地产信托基金的发起的分析,介绍REITs的设立过程。资产重组作为REITs发起的一个必要准备阶段,将发起人所拥有的不动产进行重新整合,实现拟发售资产同发起人自己的资产的相互隔离,使REITs的收益独立于发起人自有资产的经营状况,为基金的设立奠定基础。上市准备阶段就是按照相关法律的要求来组织REITs的结构。对REITs的受托人、管理人等做出严格的要求以保证REITs中各利益相关方的制衡,从而有效实现了风险防范。规范的结构要求,是保证REITs发展的一个重要要求。REITs的上市准备阶段通常包括三个环节：选定合格的受托人、设立基金管理人、订立信托契约设立REITs。上市发售是将REITs的基金单位在证券市场公开挂牌交易。基金单位的发售过程同新股发行方式大体一样,持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上自由转让。在发售过程中,发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在持有人大会上的发言权,同时通过对REITs收益分配的安排,提高REITs发行时对投资者的吸引力和权益的保护。本文第四部分对REITs的组织形式进行了讨论。对公司型和契约型的REITs分别从法律依据、法人资格、投资者地位、融资渠道和经营依据进行了分析比较。针对不同的组织形式对投资者具有不同的风险承受要求的特点,提出基于我国目前的法律环境和运作经验,契约型REITs比较符合我国国情。这方面的法规也比较完善,很多的实践经验可以借鉴。在REITs的管理模式上,可分为外部管理模式和内部管理模式：在内部管理模式中,负责REITs基金管理的主体为REITs的内设部门,发起人对REITs的经营管理的影响力发挥到最大。内部管理模式对发起人的益处更大,租金收入、物业管理费等成为稳定的收入来源,同时内部管理模式更有利于得REITs在管理费收取、运营战略制定等方面采取灵活的方式,美国采用内部管理模式来设立REITs;外部管理是指基金公司不自设REITs管理机构,而是委托专业性基金管理公司或具有管理机构的其他基金进行管理。在外部管理模式中,基金管理公司往往是基金第一发起人或主要发起人。管理公司在对某个行业的长期管理中积累了相当的管理经验,委托专业性管理公司管理REITs资产,更符合经济合理原则。而且外部管理模式引入外部更为专业和独立的服务管理,可以使其更容易获得监管部门的发行许可,并得到广大投资者的认可,使其在发行和二级市场更具有吸引力。根据我国目前的法律体系,REITs应采用外部管理模式,通过引入专业的REITs基金管理机构对REITs的投资运作,资产运营进行管理,引入基金托管机构对基金管理人进行监督以保证投资者的权益。考虑到基金管理公司发起人不可避免的受房地产开发商追求高额利润的影响,建议在基金管理公司股东背景中引入受到严格监管的金融机构作为基金管理公司的控股股东,通过对其严格监管,限制开发商股东可能存在的追求短期利益的风险。本文第第五部分分析REITs的运作和在我国的实际运作情况,主要从REITs投资方向、REITs的收益分配政策、REITs的项目评估机制、REITS的绩效评价四个方面对REITS的运作进行分析。在REITs投资方向上,根据国外的REITs的发展经验,REITs一般选择的对象是具有稳定现金流入的购物中心、办公楼、工业厂房、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等物业。从地域来看,REITs的投资范围既可以专门针对某一国家或地区,也可以在全球范围内寻找投资机会；从投资行业来看,既有综合物业,也有专门投资于某一类型的,如(办公楼、购物中心等)。通常经营房地产开发股权投资、房地产权益类投资、房地产证券投资和其他房地产金融业务。在REITs收益分配政策方便,按照国际上的通常做法,REITS经营产生收益的90%都要分配给基金的受益人,这和直接投资于上市房地产公司有所不同。上市房地产公司的股利分配政策由董事会决定,其经营收益可以自由的投资于物业、空置土地、房地产开发和其他相关的企业活动,而不分配给投资者。在REITs的项目评估机制方面,由于房地产投资收益高,风险也大,因此REITs在对项目评估时必须根据房地产行业的特性进行分析。在REITS进行项目评估时,要重点关注项目资本金的认定、项目建设分期、项目贷款周期、项目财务指标评价体系、贷款抵押担保估值。在REITS的绩效评价方面,REITs作为一种拥有和经营房地产资产的公司,它集合了众多的分散投资者资金,进行集合投资,因而保障投资者的正当权益,使投资者持续、稳定的获得收益是对REITs经营绩效进行评估的重要原则。对REITs进行客观、科学的评价对于推进REITs的发展,维护投资者的合法权益,促进资本市场的发展具有重要意义。REITs的绩效评估主要包括三个方面：REITs的盈利能力、REITs的净现金流量和REITs资产价值的变化。在最后,文章介绍了2009年7月20日,浦东新区2009-1 REITs的募集,并从募集投资的标底资产,资产规模和预计收入方面对之进行了分析。本文第六部分对REITs的风险进行了分析,并提出了应对分析。REITs作为一种特殊的金融产品,其进入我国房地产和金融市场是必然的,但我国的金融市场和房地产市场还很不规范,REITs的进入必然使我们面对一些问题,引发一系列风险。本文从流动性风险、房地产项目风险、经营管理风险和委托代理风险等其他角度,对发展REITs过程中可能面临的风险进行分析,并提出应对措施。在REITs的风险应对方面,要形成完善的风险规避体系,建立有效的监管制度,并建立适合REITs发展的税收法律体系,同时健全REITs的内部风险规避机制。本文第七部分通过引入国内和国外两个典型的REITs的案例,通过对两只REITs基金的组织结构,收益分析,得出了REITs的引入的确具有丰富资本市场,适应风险偏好不高的投资者的需求。