作为我国三大支柱性产业之一的房地产行业是否健康发展一直是个关系到国计民生的热点话题。而房地产企业实际税负水平自然也成为税收政策制定者与研究者关注的焦点。目前针对我国房地产行业实际税收负担的研究,大多数论著是以理论分析为主,从房地产的取得、交易和保有三个环节来探讨房地产行业税收负担的合理性。与这种定性的研究方法不同,本文通过具体测算能够代表房地产行业的房地产上市公司的实际税负以验证整个行业是否真的存在高税负的现象。其次,本文改变了以往学者研究实际税负直接将流转税简化为全部由消费者承担的处理方式,按照对劳动还是对资本课税的标准将房地产上市公司涉及到的税种分为第一大类税和所得税两类,分别进行了测算。本文首先在回顾和评述国内外相关文献的基础上,论述了研究的背景、研究的理论意义和实际意义。然后阐述了实际税负的基本理论,主要包括税负转嫁理论和税负归宿理论,之后界定了实际税负、名义税负的概念并在此基础上提出了本文所采用的衡量税收负担的指标。接下来本文探求了影响实际税负的公司内部特征因素,将这些因素对房地产上市公司的实际税负的影响的性质做了定性的分析,为后面的实证研究的展开建立基本的假设。通过对我国房地产上市公司2005-2009年总共329个样本建立了实证模型后,采用描述性统计和多元回归的研究方法,分析了各个公司内部特征因素对房地产上市公司的实际税负影响的程度。在研究内部公司特征这些影响因素时,本文特别引入了盈余管理水平这一变量,考察了房地产上市公司的盈余管理大小与所得税成本之间的关系。最终研究结果显示:公司规模(总资产)与实际税负存在着显著负相关,该结果从某种程度上验证了政治权利假说;资本密集度与实际税负之间非显著性相关,说明了非债务性税盾作用在房地产上市公司的表现并不明显;公司的盈利能力的高低对房地产上市公司实际所得税收负担也没有多大影响。研究还发现房地产上市公司存在的两个特殊现象:第一,不同于大多数一般的上市公司的资本结构与实际税负的负相关关系,资产负债率越高的房地产上市公司,其实际税负水平也越高,并且利息的挡板效应主要来自于长期负债,而非短期债务融资。第二,高税负的房地产上市公司面临着税收成本与非税收成本困境的权衡,因此公司会利用会计-税法的差异操纵非应税项目损益,并且规避盈余管理的所得税成本,不过,利用税会制度差异手段其效果是有限的。通过回归发现,房地产上市公司在2005、2007、2008和2009年若人为调增100元的操纵性应计损益,则分别有5元、13元、8元和11元的会计利润可以避免支付所得税费用,也就是说房地产上市公司为大部分的盈余管理支付了所得税成本。本文的最后部分则是根据房地产上市公司实际税收负担影响因素的实证结果,主要从融资决策、固定资产管理、股权结构、盈余管理四个方面对房地产上市公司降低实际税负提出了一些对策建议。