住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修资金在内地发展的十余年间被大家约定俗成地称为“房屋养老金”,观念对于法律政策的制定有着潜移默化的导向作用,在“养老金”的导向下,我国内地的维修基金制度一直偏重于“修”,甚至要求是“中修”以上才可动用。笔者认为这种观念有失偏颇,类比于“医疗保险”更为恰当。但养护对于房屋的正常使用、环境安全乃至保值增值都起着至关重要的作用,纵观世界各国维修基金制度,无不着眼于防患于未然。由于住宅专项维修资金这种类似于医疗保险的属性,决定了其短期内或有、长期看必然的性质。与此相关的问题尚未大规模爆发并不能掩盖制度设计上的漏洞。我国的商品房建设兴起于上世纪九十年代,率先发展于广州深圳一带,随着时间的推移,越来越多的住宅需要动用到这笔医疗金,因此对于目前维修资金制度中的种种问题,有必要先行梳理。笔者在论文筹备期间较多地参与上海地区房地产法律实务,因此本文以上海地区的住宅专项维修资金的运行和监管模式为出发点,进行讨论。论文的第一部分概述首先解析了住宅专项维修资金概念在我国的演变过程,并对比日本、台湾、澳门特别行政区等地的规定,对住宅专项维修资金的概念进行解析并对其性质进行分析;然后从比较法的角度从国内上海和深圳的维修资金监管制度出发,结合澳门、香港特别行政区相关制度对各地现行制度进行了介绍。第二部分依据上海地区的实践操作情况,从筹集、使用和其他环节几个角度介绍了维修资金在现行制度下存在的问题。第三部分为综合建议,针对国内现状中存在的问题,在宏观层面上提出了公民自治意识培养与政府合理引导在我国法治化进程中的重要作用;具体在筹集方面提出了在维修基金体制内引入保险制度、以工程总包合同确定建造成本并以此为基数确定首期筹集数额、借鉴深圳及澳门模式为维修资金开源的建议;使用方面提出了建立维修资金使用的年度审批确认与临时审批相结合的制度、建立强制使用制度的建议;监管方面主要提出了开发项目公司退出机制及业主内部监督、倡导物业服务酬金制等建议。