随着我国社会经济的进一步迅猛发展、产业聚集度迅速提高、人口急剧膨胀、城市中心土地愈加稀缺等因素共同推动下,短期内城市综合体项目开发数量在各大城市急剧增加,特别是经济发达的城市增加数量更加迅猛,而城市综合体项目的开发对推动一个城市商业发展、促进规划的商业中心及商圈的形成、提升城市运营管理形象及影响力起着关键推动力作用。由于一个城市综合体项目如果开发运营管理成功,不仅有很好的社会经济价值,而且有丰厚的投资收益,很多对于中小型、资金实力及融资能力有限的、非专业的开发商都争先恐后,不管有没有成熟的管理团队,冒着巨大的投资风险,都以身试验开发城市综合体项目。正是立足于此社会背景,本文就以吴江财智金鹰商业中心城市综合体项目全过程开发为研究对象,进一步阐明和探索优化城市综合体项目的开发思路。在本文研究中,首先对城市综合体的国内外相关领域研究文献进行归纳整理,进而对该领域的研究现状有了基本的掌握。接着,作者从研究的内容和方法出发,以吴江财智金鹰商业中心城市综合体项目为研究,因其开发商属于资金实力及融资能力有限的、非专业的中小型开发公司,成功运用“招商先行、订单地产、定制设计”更科学性的开发思路,通过对其所处的城市、区域及周边进行充分的市场及SWOT分析,从满足市场需求角度,结合自身实际项目开发能力,找到本项目城市综合体项目各业态的定位及其营销、招商策略,并结合相关实践理论,阐述吴江财智金鹰商业城市综合体开发建设的实际开发过程,进行分析总结。最后,作者以吴江财智金鹰商业城市综合体后续期的运营管理进行系统研究、实践、运作,基于此过程实践,笔者提出不同运营期的业态、品牌调整策略建议及应对电商的对策。