随着中国住房制度改革的深入和城市化进程的推进,住宅建设正在逐步成为国民经济新的增长点。与此同时,如何实现“居者有其屋”也成为社会的热点问题,住宅价格更是成为政府、开发商和居民个人关注的焦点。目前中国住宅市场尚存在诸多问题,综合表现在房地产投资过度、住宅价格过高、市场信息不对称、中低收入阶层的住房供给短缺等几个方面,这些问题的关键都涉及到住宅价格问题。1998年以来,杭州市城区的住宅价格持续上涨,房价居高不下,形成了房地产业内所谓的“杭州现象”,在中国极具代表性。由于住宅价格在空间分布和时间序列上具有很强的差异性,剖析上述“杭州现象”是否合理,显化这种现象中的合理与不合理成分,必须研究城市住宅价格空间分布特性并考虑其历史的演变过程。本研究开展城市住宅价格空间分布特征以及时空演变规律研究,为政府引导住宅价格,从而扩大住房供给、启动市场有效需求和调节房地产投资结构都有着现实意义,也可为房地产开发企业确定住宅营销价格提供重要的理论依据。 本研究以杭州市城区住宅价格为例,主要采用二手房交易资料,并辅之以商品房买卖资料和住宅租赁资料,在地理信息系统(GIS)的支持下,利用数据可视化分析(data visualization)、特征价格模型(hedonic model approach)、地统计学(Geo-statistics)等方法,探讨城市住宅价格的时间演变和空间分布特性,并注重空间与时间两个层面的整合,探索城市住宅价格的时空演变规律。 研究基础数据的获取,是本研究的关键性问题之一。为了达到大样本容量的数据要求,研究以媒体二手房广告报价资料为基础数据,并通过案例调查实证了杭州市媒体二手房广告的报价与实际成交价具有很强的可比性。研究选择了杭州市6个较具代表性房地产中介公司的二手房买卖广告报价数据,并通过各个中介公司的住宅样点建筑面积分布频率的可视化分析,发现频率图都呈现基本一致的形状,相互印证了数据的可靠性。最后住宅样点数据通过预处理和数据转换,共得到有效样点28645个。研究建立了住宅区空间信息库,对地理位置描述详尽的二手房数据进行了GIS地理编码(geocode),使之具有空间位置,获得具有空间坐标的住宅样点9361个。并进一步利用GIS的缓冲区分析(buffer)、叠加分析(overlay)、网络分析(network)等功能,进行了住宅区区位、出行便捷度、周边环境影响度、周边设施完善度等住宅区特征的测度。 本研究对住宅样点的建造年份、建筑面积、总报价、单位面积报价等指标进行了直方图、散点图数据可视化分析,以及根据建造年份的不同进行了分组分析。研究发现了若干现象并对其进行探讨,如(1)杭州市城区2000年后建造的住宅样点占到样点总量的34.62%,其中2005年的期房也有相当数量,这些新建的住宅快速进入二手房交易市场,表现出这些购房者把住宅作为短期投资的行为,投机的可能性非常大:(2)杭州市城区2000年以来建造的住宅,建筑面积120m~2以上的超过一半,而2000年以前建