作为资金密集型行业,房地产开发一直以来高度依赖银行、信托等金融机构强大的资金支持得以发展。随着国家针对房地产领域的宏观调控政策及银行等金融机构对房地产企业开发贷款准入条件规范化,我国中小房地产开发商在银行等金融机构的开发贷款受到了极大的限制。与此同时,2008年以来,我国房地产行业迎来了爆炸式增长的“黄金十年”,扩大了房地产行业对资金的需求与房地产行业对资金来源多样性的要求,房地产私募基金在此背景下得以迅速发展,并成为中小房地产开发商主要的融资渠道和资金来源。国家统计局数据显示,截止2017年底,房地产开发商数量95897个,其中90%以上开发商不符合银行等金融机构开发贷款的准入条件。这意味着,房地产私募基金的潜在市场至少有8万家以上的房地产开发商。相对大型房地产开发商而言,中小房地产开发商普遍存在内部管理混乱、项目运营能力偏弱等问题,导致房地产私募基金在投资中小房地产开发商时,需要承担更大的财务风险压力及对房地产私募基金的财务风险管控能力提出了更高的要求。W公司是上海某金融控股机构(简称“HY公司”)旗下的房地产私募基金公司,其资产规模排名名列前茅,具有较强的行业代表性。本文以W公司在镇江投资的一个房地产开发项目作为分析载体,对W公司在投资运营中的融资、投资、退出的财务风险管控现状、财务风险管控的不足及原因和财务风险管控中的改进措施进行了详细的研究和阐述。在研究过程中,本文创新性的引进了销售回款敏感性分析模型、压力测试计算方法、风控预警机制、提前退出策略等财务风险管控手段,并结合我国当前房地产行业的宏观调控现状、相关法律法规、房地产私募基金行业现状有针对性的提出了财务风险管控的优化措施,对房地产私募基金行业的稳健运作具有较高的实用价值。国内外学者关于房地产私募基金的研究主要研究集中在理论研究方面,而本文是结合具体投资案例进行财务风险管控措施的研究,因而本文的研究丰富了我国房地产私募基金的财务风险管控体系。同时,对行业其他房地产私募基金的财务风险管控措施起到抛砖引玉的作用,其他基金可根据自身公司的实际情况加以改进和借鉴。从而推进我国的房地产私募基金和房地产开发能更健康更稳健的得以发展。