中国的土地制度自建国以来经历了多次改革,而改革的核心是土地出让方式的改革。特别是改革开放以后,随着中国经济体制由计划经济向市场经济转变,更加快了土地出让方式的改革步伐,概括起来就是从土地的无偿使用,到土地使用权有偿出让,再到土地使用权出让的市场化。中国土地出让方式改革的历程大致可以分为三个阶段:(1)建国后到70年代末。中国以计划经济为主导,土地基本无偿使用,并不能体现土地的价值。(2)80年代初到2001年。在这期间,土地由无偿使用转变为土地使用权有偿出让,土地使用与市场接轨。这一时期土地出让方式主要有:协议、拍卖和招标,但由于土地出让管理不严格,经营性土地大多都采取协议方式出让,而协议出让价格一般都偏低,导致大量的国有资产流失。(3)2002年至今。土地出让方式由以前以协议出让为主,转变为采用招标、拍卖和挂牌出让土地,并取消了协议出让土地方式,彻底使土地出让市场化、公开化、透明化。土地出让方式的转变,导致土地的价值也发生了极大的变化,土地价格的测算方法也发生了相应变化。本文的研究目的就是在新土地出让制度下,从房地产开发企业角度出发,以重庆房地产市场为主要研究对象,研究合理、可行的土地价格测算方法,旨在为房地产企业判断土地的合理价值提供理论依据。本文以马克思的地租理论:“土地产品的价格决定地租”为依据,以土地出让方式的市场化为原则,由现在土地上的产品——商品房的价格,测算土地的价格。具体方法是在取得土地之前,首先预测未来土地产品(商品房)的销售价格,其次估算房地产开发成本,然后确定企业所能接受的最低收益水平,再次确定企业认可的最高土地价格,最后在最高土地价格基础上,按照一定比例递减土地价格,依次测算每宗土地价格所对应的收益水平。本文研究的土地价格测算方法相对于传统的测算方法——假设开发法的改进主要体现在三个方面:(1)根据市场动态情况确定商品房未来价格。(2)运用线性规划及单纯形法,按照土地价值最大化原则确定多种建筑产品的比例关系。(3)由于土地招、拍、挂必将使土地价值实现最大化,根据该原则,采用土地价格由高到低的倒序测算方法,首先计算企业所能接受的最高土地价格,然后依次计算较低价格的收益水平进行测算。本文通过分析中国土地出让方式的转变引起土地价值的变化,根据土地价值理论,对新时期、新土地出让制度下土地价格测算方法进行了研究,得出了在目前土地出让方式下较为合理的土地价格测算方法,并对该方法进行了实证分析。