2020年以来,新冠疫情对我们每个人的生活方式都产生了重要的影响,同时也给全球经济带来了更多的不确定性。“居家隔离”作为我国疫情防控的重要手段之一,使得新冠疫情对房地产市场的影响变得更加直接。租金收益率是衡量房地产市场估值的重要指标,也是研究房地产市场泡沫的重要指标之一。研究新冠疫情对租金收益率的影响,有利于防范由新冠疫情引发的房地产市场风险。由于租金收益率综合了房价和租金两个因素的变动,对租金收益率进行分解,能够进一步明确新冠疫情对住房销售市场和住房租赁市场的影响情况。与此同时,在大力发展“租购并举”,加快发展“长租房市场”的住房制度背景之下,对租金收益率的研究是十分必要的。本文首先梳理了动态戈登增长模型的演变和在房地产市场中的运用,在总结了当下研究租金收益率的影响因素的相关理论和文献,以及新冠疫情对房地产市场的影响的研究后,提出了新冠疫情影响租金收益率的理论假设;其次,利用2018年1月至2020年12月286个行政区的样本数据,从资产定价的角度,结合动态戈登增长模型对租金收益率进行分解,将租金收益率分解为实际无风险利率、住房风险溢价和租金增长率的现值;最后,以各个行政区首次宣布新冠确诊病例消息为事件发生点,利用多期双重差分法研究新冠疫情对租金收益率的影响,并探究其影响路径,得出的研究结论如下:第一,新冠疫情对租金收益率产生了显著的负向影响,新冠疫情在小范围内提升了住房的估值。第二,新冠疫情对实际利率、租金增长率和住房风险溢价都有显著的正向影响,新冠疫情后,资金的价格上涨;租金增长率上升了4倍,住房风险溢价上升了20倍,人们的租房需求和购房需求都增加了。第三,新冠病例的持续增加对租金收益率的影响并不显著。首次新冠确诊消息对租金收益率、住房风险溢价、实际利率、租金增长率的影响更为显著,且其影响不具有持续性,主要发生在当期。第四,新冠疫情影响租金收益率的中介因素包括实际利率和住房风险溢价,实际利率的中介效应占总效应的比例为30.5%,住房风险溢价的中介效应占总效应的比例为10.3%。总的来说,新冠疫情导致租金收益率上升,但同时也引起了无风险利率、住房风险溢价和租金增长率的正向变化,由于无风险利率和住房风险溢价又与租金收益率负相关,最后由于无风险利率和住房风险溢价带来的中介效应,导致了新冠疫情对租金收益率的影响程度变小。为了降低新冠疫情对房地产市场的影响,本文提出短期内应当强化对租金价格的管控机制,加快建立长租房市场,持续关注租金收益率的变化,防范房地产市场风险。