经济周期波动是经济增长过程的伴生现象，这一客观经济规律已被各国经济增长与发展历程所证明。作为宏观经济整体一部分的房地产经济也不可避免地遵循这一客观规律。回顾改革开放以来我国房地产业的发展历程，它不仅体现出明显的周期性波动，具有我国转轨时期特有的波动特点，而且其波动幅度之大已给宏观经济造成了巨大危害。因此，正视我国房地产业的周期波动现象，分析决定房地产周期波动的内生因素和外部冲击，提出应对周期波动并防止剧烈波动的房地产业政策，对仍处于起步阶段的我国房地产业能够保持持续、稳定、健康发展具有重要的理论和现实指导意义。 经济周期理论一直是宏观经济理论的重要内容。但是，现有的经济周期研究成果大都集中于分析宏观经济周期波动的理论，而当涉及到具体行业，其研究理论则相对较少，例如目前，我国的房地产周期波动研究尚处于起步阶段，甚至对于有关房地产周期波动的概念还存在不少混淆和误解。本文力求对房地产周期波动的有关概念做出界定，同时运用经济周期的一般理论推导出房地产行业的具体周期理论。在经济周期的一般理论中，经济波动和经济周期相互联系又区别彼此。一方面，经济波动强调的是经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离现象，而经济周期则指的是经济扩张与经济收缩交替进行、反复出现的过程，它们有着不同的侧重点；另一方面，经济周期必然是以经济波动为基本形式的。在这个意义上，经济周期波动就是经济周期，即经济扩张与收缩交替出现、波峰与波谷不断循环、复苏与衰退往返运行的状态。为了更加客观和精确的描述经济周期波动的状态特征，我们需要使用幅度、高度、深度、平均位势、扩张长度这五个指标来对其进行具体的分析与刻画。另外，将经济波动和经济周期的概念和关系运用在房地产具体行业，可以表明，房地产周期或房地产周期波动是房地产经济波动的一种形式，也是房地产经济水平围绕趋势增长线起伏波动的经济现象，在此过程中表现为交替的扩张与收缩两大阶段和循环往复的复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节。本节的最后阐述了经济周期波动和房地产周期波动的关系，房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业的表现形态，两者在运行轨迹上基本一致，但另一方面又存在背离和时差。 从经济周期理论角度对我国房地产周期波动进行实证分析是研究问题的起点。首先，选取房地产生产层面和交易层面的几个经济指标描述我国房地产发展历程，再采用多项指标合成方法划分出1986—1990年、1991—1996年和1997—2001年(尚未结束)这三个周期。在此基础上，将我国房地产周期波动与同时期国民经济周期波动比较就可以发现：我国房地产周期波动呈现出“高位—陡峭”型，总体态势为“大起大落型”。它表明我国房地产业增长的平均速度快，但稳定性很差。而就房地产业自身的波动状况来看，它呈现以下状态特征：周期长度极不规则，发生频率高；波动幅度大：存在古典型和增长型两种不同的周期类型以及扩张期与收缩期比值低的特点。最后就我国房地产周期波动的内在特点分析，它存在消费需求缺乏、数量型的简单扩张或收缩、产品倾斜性波动、明显的政策周期型波动、市场机制不健全、区域发展极不平衡、独立于世界经济之外的封闭型波动等问题。总之，无论状态特征还是内在特点，我国房地产周期波动都很不理想。囚此改善我国房地产周Wj波动形态，防止房地产业剧烈波动，保证我国房地产业持续、稳定、健康发展具有重大的现实意义。 一般来说，要解决问题首先要找出问题的原因，以便对症下药。因此研究我国房地产周期彼动的形成机制，探讨房地产经济波动状态变化的原因就成了保证我国房地产业持续、稳定、健康发展的先决条件。首先，本文阐述了宏观经济周期理论中的仲击一传导学说，它认为：经济的周期波动是经济内在的传导机制和通过传导而作用于经济活动的外在冲击共同发生作用的结果。但发展阶段不同，经济体制基列Z、经济运行机制和宏观调控手段不同，与其相适应的企业制度和经济增长模式不同，经济周期的内在传导机制不会相同，起作用的外在冲击及其机制也不会相同。其次，借鉴经济用期理论对波动机制的分析原理和方法，从外部冲击与内部传导相结合的角度来探讨我国房地产经济的周期波动根源，解释我国房地产周期彼动的形成原理与波动过程。关于我国房地产周期波动的外部冲击机制，本文归纳总结了几个主耍因素：宏观经济周期（我国房地产周期与宏观经济周期有较显著的正相关关系）、实际供给冲击、投资因素冲击（投资规模和结构的变化是影响我国房地产周期波动的直接因素）、宏观经济总供求模式变迁、国际政治、经济冲击。另外还有一点原因就是体制变动和政策冲击，对于正在从传统计划经济体制向市场经济体制转化进程中的中国而言，体制因素的变动对于房地产经济所产生的冲击效应十分明显，我国每次房地产周期的扩张与收缩都具有明显的体制和政策特征。关于我囚房地产周期波动的内部传导机制，它们在我国房地产经济周期波动中起着内部缓冲和自调的作用，主要包括：利益