中国房地产业经历二十多年的风风雨雨,在新世纪进入了商业房地产时代。2002年,国内商业房地产的开发开始进入快速成长期。伴随着商业房地产市场的日益扩大,在开发融资过程中出现了很多问题。在宏观调控趋紧的背景下,政府对银行资金和土地资源的控制更加严格,向本就先天不足的开发商进行商业房地产开发融资活动提出了严峻的挑战。在充分利用现有融资渠道的基础上,必须彻底地改变“拿地——贷款——销售”的旧模式,通盘考虑开发和经营的问题,进行融资模式的创新,从而改变商业房地产开发融资过于依赖银行贷款的情况。这样,微观投资和开发主体丰富了资金来源,有效地降低开发风险,提高商业房地产项目的成功率;宏观上减轻了银行呆坏账负担,增加了商业设施的有效供给,满足了人民提高生活水平的需要。而商业房地产开发融资模式创新的一个方向就是引入项目融资的理念,将零售商、投资商等主体安排进项目的融资结构中,使其投资收益与承担的风险相匹配,解决商业房地产项目初期巨大的还款压力和长期经营才获取租金收益之间的矛盾。 全文共分五章,各部分安排如下: 第一章对商业房地产、投资型房地产和收益型房地产三个概念进行辨析,通过对不同学者提出的商业房地产概念的分析,提出笔者对这一概念的理论把握,进而总结出商业房地产在开发、经营和融资活动中的特点。 第二章介绍了商业房地产在我国发展的背景和现状,分析了在融资过程中出现的问题以及研究商业房地产开发融资的意义。 第三章对目前存在的商业房地产开发的各种融资途径进行了详细分析和研究,并提出了笔者的判断和评价。 第四章尝试将项目融资的理念引入商业房地产开发融资活动中,在分析商业房地产的项目融资特点和可能参与者的基础上,设计出多种项目融资模式,并对项目融资在商业房地产开发融资中的适用性作出评述。 第五章首先在理论上分析了政府对商业房地产开发融资调控的必要性,再对调控的不同手段的内容和意义进行分析和探讨。