随着老年人数量的逐年增加,我国社会养老和家庭养老事业面临巨大的挑战,老年人的社会保障形势不容乐观,利用市场机制建立合理可行的养老模式属当前形势下行之有效的发展方向,而住房反向抵押制度正是此方向上的有益探索,它在一定程度上可以满足老年人的生活需求,提高老年人的物质生活水平,也能减轻儿女养老的经济压力与精神压力,进而促进经济増长,促进我国经济的可持续发展。但目前我国探索住房反向抵押的实践效果并不理想,相关法律制度并没有及时跟进改革的进程,存在诸多不足。而且,这种不足己成为住房反向抵押制度发展的软肋。故而,以完善住房反向抵押制度为出发点来研究该制度的运行过程、实施效果及存在的问题当属本文的应有之义。本文的内容主要分为五个部分。第一部分引言,主要介绍了论文的选题背景和研究意义、国内外研究现状、研究方法和创新点。第二部分住房反向抵押制度概述,从界定住房反向抵押的概念出发,对其内涵和法律特征进行了归纳,将住房反向抵押与遗赠抚养协议进行比较。在对住房反向抵押的性质进行综合分析的基础上,认定住房反向抵押是一种特殊的新型抵押权。第三部分我国住房反向抵押制度的现状及存在的问题。首先介绍了我国以房养老的试点情况,包括南京温泉留园养老中心及中信银行的以房换养模式、上海售房返租模式和商业化养老保险模式,并对以上实践模式进行了总结和反思,在此基础上,从主体、客体、内容三个方面指出我国住房反向抵押实践中存在的问题。同时,本文还分析了住房反向抵押制度的现状,并提出住房反向抵押的具体程序不明确、监督机制不完善、配套法律不完善三方面的问题。第四部分域外住房反向抵押制度的比较与启示,主要介绍了该制度在国外的实施状况及运行机制,通过对美国倒按揭制度、英国房产价值释放制度及日本以房养老制度的比较分析,总结出住房反向抵押的主体选择、完善的法律和配套制度、政府支持与监管三个方面的优势,为完善我国住房反向抵押制度提供了参照。第五部分完善我国住房反向抵押制度的建议。首先从总体思路上建议以完善物权法为基础,细化住房反向抵押的主体、客体及内容。其次,结合国内外的实践经验,针对我国存在的问题,提出了以下具体建议:一是从抵押权人和抵押人两方面明确住房反向抵押的主体条件;二是明确住房反向抵押的客体范围;三是明确住房反向抵押当事人的权利义务;四是明确住房反向抵押的运行程序;五是从保险、房地产方面完善住房反向抵押的配套制度;六是加强政府的监督管理。