最近二十年中,中国商业地产取得了迅猛发展。在此过程中,涌现出一大批成功的商业地产项目和专业的商业地产开发企业。它们在商业地产开发业务中取得了高额利润,带动了大量以住宅地产开发为主的房地产企业涉足商业地产。尤其最近几年,中国的住宅地产逐渐步入高库存时代,政府不断出台商品房调控政策,住宅地产在开发风险加大的同时,利润率却在降低,促使商业地产更加成为众多房地产商重点关注的领域,激起一波又一波商业地产开发热潮,同时也引发了业界乃至学术界对于商业地产开发、营销等一系列问题的研究和探讨。最近几年,随着国内经济增速放缓,国内商业地产的市场需求增速也呈现出下降趋势,开发量连续多年超过需求量,导致供大于求的风险逐渐显现。在这样的大潮流之下,济南市商业地产也随之进入高库存时代,且未来仍有数量巨大的潜在供应。与巨量的库存形成鲜明对比的是,近几年,济南市商业地产成交率持续呈下降趋势。随着高铁时代的到来,济南市西部西客站片区成为城市未来发展的重点区域之一。区域经济的发展,离不开商业的发展,也就离不开商业地产的发展,为此,济南西区政府与山东高速集团合作,以山东高速集团为主导,投资建设了山东高速广场项目。地处城市规划新区的山东高速广场项目,如何根据市场环境的新变化,制定新的营销策略,充分发挥自身优势,积极寻求解决问题的途径,是其经营发展中的一个重要课题,也是决定企业前途命运的重要一环。本文中,作者尝试为山东高速广场项目研制一套行之有效的营销策略,以期对该项目营销工作有所促进。本文在商业地产营销理论研究的基础上,分析了山东高速广场项目营销的宏微观环境、内部优劣势以及外部机会与威胁,并从众多国内商业地产营销成功案例中,筛选出三个与山东高速广场项目有明显相似性的项目,分析其营销成功的关键点所在,从中汲取营销经验。基于上述理论分析、经验分析和项目本身营销条件分析,从项目营销总体思路与目标、市场定位、产品、价格、渠道、促销和保障措施七个方面,制定了山东高速广场项目营销策略。随着区域经济的发展、市场情况的变化和项目营销工作的逐步推进,必然需要对营销策略进行适时调整。本文作者将继续扎根营销一线,不断探索商业地产营销问题,把理论和实践相结合,为山东高速广场项目乃至整个商业地产行业的发展,提供更多更加优秀的研究成果。