自2017年以来,长租公寓连环“爆雷”衍生出大规模的合同违约法律问题和承租人“居无住所”社会问题,行业寒冬背景下住房租赁企业“资金池”成为众矢之的。为舒缓住房租赁企业“资金池”监管缺失引发的社会担忧,政府紧急出台设立住房租赁资金专户等类金融规制措施以回应强监管诉求。然而,过度严苛的监管措施不仅会减损租赁企业融资能力,影响住房租赁市场供给侧效能,甚至正在挑战现行法律规范秩序。对于我国住房租赁企业“资金池”而言,已经不再是要不要监管的问题,而是如何规范监管的问题。本文基于此现状检视我国住房租赁企业“资金池”监管实践中存在的问题并深究问题成因,以期提出能够平衡保障交易安全与鼓励商业创新的监管制度完善建议。除导论与结语外,正文主要分为五个部分:第一部分是对我国住房租赁企业“资金池”的法律解析。住房租赁企业“资金池”是由承租人基于住房租赁关系支付的押金、预付租金归集而成并为住房租赁企业实际控制的资金集合体,具有履约担保和融资支持的双重功能。从法律性质来看,承租人支付押金系让与担保行为,押金为债权性质的担保;预付租金乃预先履行合同行为,依照占有状态决定租金归属。第二部分阐述我国住房租赁企业“资金池”的监管现状。我国目前主要采用银行协议监管,政府部门进行政策指导和过程监督的行政监管模式,并在国家和地方监管制度中就住房租赁资金的监管范围、监管标的、监管方式、监管解除和提前终止以及监管责任方面作出规范要求,以保障住房租赁关系当事人的交易安全。第三部分分析我国住房租赁企业“资金池”监管中存在的问题及其形成原因。现阶段监管法规效力位阶不高且监管路径方式单一,既难以保障监管资金专用目的,也致使交易成本畸高程序繁琐,而且监管标准地域差异促使同向效用集中叠加,逐渐从监管空白趋向监管过度的极端。前述问题的成因则主要包括:住房租赁基本法缺位,监管制度供给不足;监管理念滞后,依赖传统路径;监管目标导向错位,主体责任意识淡化;监管配套制度衔接不良,协同监管效能亟待增强。第四部分考察域外住房租赁企业“资金池”监管的有益经验。押金监管方面,德国和美国的部分州在立法中对押金实施类金融监管措施,并作出押金利息归于承租人的制度设计,美国针对租赁企业返还押金不当专门设计惩罚性赔偿制度。租金监管方面,国外租金管制虽日渐式微,但日本的住房租赁企业营业保证金制度以及在市场准入环节的宅建士制度、管理人员登记备案等配套制度仍有借鉴参考价值。第五部分提出我国住房租赁企业“资金池”监管制度的完善建议。我国住房租赁企业“资金池”监管应当重新确立以承租人权益优位保护为目标的包容审慎监管理念。从立法、行政、司法、守法四种监管路径平衡保障资金安全与鼓励商业创新,推动监管以行政为主向法治为主转型。具体需要加强住房租赁资金监管立法;构建押金、租金分级分类监管机制;提升监管手段灵活程度,强化多元主体协同监管;完善监管配套制度,优化租赁经营环境等。