当前,我国房地产领域价格涨跌过快、投资投机性交易行为活跃,这对市场秩序和民生保障造成了较大的影响。为合理引导购房需求,解决城镇居民的住房问题,促进房地产市场健康发展,我国各级行政机关自2010年以来频繁出台调控房地产市场的政策文件,如国务院颁布的“国十一条”、“新国十条”等。此类政策措施在实现宏观调控房地产市场目的的同时,也对房地产交易合同的履行造成了影响。其中,最直接的体现就是房地产政策的实施造成合同履行障碍,并由此引发大量的合同解除纠纷。如何妥当裁判此类纠纷以定分止争、实现合同正义,成为时下我国法律界迫切需要解决的难题之一,而妥当裁判此类纠纷的前提性条件是明确政策致合同履行障碍之情形的法律定性。因此,本文的研究将围绕如何对政策导致合同履行障碍进行法律定性这一问题而展开。本文除了引言以外,共包括四个部分。第一部分:实务界对政策致合同履行障碍进行法律定性的意见。目前,我国实务界基于现实的迫切需要已经对因政策变动而造成的合同履行障碍问题开展了一定的探索。通过检索及梳理最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》以及北京市高级人民法院、安徽省高级人民法院等部分地方高级法院制定的指导意见可知,最高人民法院以及相当一部分高级人民法院尚未对政策致合同履行障碍的法律定性提出明确具体的意见,而剩余的部分地方高级人民法院虽然在指导意见中表达了界定政策致合同履行障碍之性质的观点,即界定为“不可归责于双方当事人的事由”,但是,该观点显得过于笼统。为了更进一步地明晰实务界的观点,本文采取实证考察裁判案例的方法,通过梳理相关案例的裁判要旨可知,实践中对政策致合同履行障碍之情形进行法律定性的意见殊异,存在情事变更、不可抗力、商业风险以及不可归责于双方当事人之事由的分歧。由于裁判观点不一致,同案不同判现象时有发生,极大地损害了司法权威及司法公信力。总而言之,尽管实务界的现有探索对于政策致合同履行障碍的法律定性研究做出了一定的贡献,但是仍然存在诸多问题,还待进一步深入。第二部分:学术界对政策致合同履行障碍的定性问题所存在的争议及评析。与实务界一样,学术界至今仍未达成一致意见。“不可抗力说”、“情事变更说”、“商业风险说”与“区分定性说”均存在一定的合理性,但是其缺陷也是十分明显的。鉴于前三种学说的研究结论尚待进一步商榷,笔者赞同“区分定性说”的思考路径,即对于政策致合同履行障碍的法律定性不能一概而论,而应结合具体情形来区分处理。然而,目前“区分定性说”不仅尚未得出界定政策致合同履行障碍之性质的统一标准,而且学说内部各学者所持的观点也存有瑕疵。因此,本文将在区分处理的思路下重新思考政策致合同履行障碍的法律定性问题。第三部分:政策致合同履行障碍的类型化及区别界定。在系统梳理我国行政机关颁布的房地产政策文件及其内容的基础上,本文提炼出致合同履行障碍的四种具体政策措施,并以不同的政策措施为原因因素,将政策致合同履行障碍分为四种具体类型,进而逐一分析予以法律定性。首先,因提高购房贷款利率政策致合同履行障碍的情形,应定性为商业风险。其次,因提高购房首付款比例政策致合同履行障碍的情形,须结合当事人对合同价款支付方式的约定来讨论定性问题。在合同当事人约定了贷款不能完全获得时价款的其他支付方式的情况下,因政策变化引发的合同纠纷应按照约定来处理,不属于本文的研究范畴。在合同没有明确约定价款的支付方式为按揭贷款的情况下,提高购房首付款比例政策致合同履行障碍应定性为商业风险。在合同明确约定价款支付方式为按揭贷款,且对贷款不能完全获得时价款的其他支付方式没有约定的情况下,通常不能认定该项政策致合同履行障碍为情事变更,但如果购房者能够证明,继续履行合同将导致其经济遭受严重困难或严重影响其正常生活,以至于合同目的无法实现时,那么可以被认定为情事变更。再次,禁止发放购房贷款政策致合同履行障碍的法律定性仍须结合房屋价款支付方式的约定来讨论。在合同没有明确约定价款的支付方式为按揭贷款的情况下,禁止购房贷款政策致合同履行障碍同样应定性为商业风险;而在合同明确约定价款支付方式为按揭贷款且没有约定其他支付方式的情况下,如果购房者能够证明其支付购房价款存在严重障碍,以至于继续履行合同将导致合同目的无法实现,那么该项政策致合同履行障碍可以被定性为情事变更。最后,限制购房资格政策直接导致合同的履行遭受根本性影响,该项政策致合同履行障碍既可以定性为不可抗力,也可以定性为情事变更。第四部分:政策致合同履行障碍的司法应对。司法裁判机关在应对政策致合同履行障碍情形时,需要注重政策的考量,即须结合政策的调控目的、调控手段及调控内容来予以处理,以实现法律框架内社会效果与法律效果的统一。结合不同的政策措施致合同履行障碍的情形,司法裁判机关裁判因政策变化所引发的纠纷须依不同的情形加以区分。但是现实生活纷繁复杂,司法裁判机关在个案裁判中不能简单地适用类型化分析的结论,而应综合政策的调控目的及内容、合同当事人的磋商情况及支付能力、合同当事人之间的利益均衡等因素加以判断,妥当应对政策致合同履行障碍的情形。此外,相关司法裁判机关应该充分发挥其司法能动性,针对如何应对政策致合同履行障碍及其引发的纠纷案件,尽快出台统一的指导意见。