随着我国经济体制由计划经济向社会主义市场经济转轨,传统的商品房交易方式已经不能满足人们的需求,商品房预售这种经销方式的出现,不仅在某种程度上减轻了预购人支付巨额房款的经济负担,更解决了开发商资金不足的难题。但由于我国房地产市场起步较晚,商品房预售相关法律法规还不健全等,产生了大量的商品房预售合同纠纷,为司法实践工作带来较多难题。本文以现行的法律、法规为基础,从民法学基础理论出发,结合司法实践中的典型案例,对商品房预售合同与商品房认购书加以对比分析,对商品房预售合同效力问题、商品房预售合同登记备案问题及预售商品房转让合同之效力问题进行探讨;最后,对司法解释对商品房预售相关规定进行分析探讨,提出相关修改建议。全文主要分为五个部分:第一部分概述了商品房预售合同相关理论,商品房预售制度源于我国香港地区。基于商品房预售合同自身的属性,在比较分析与其相关合同的基础上,认定其为特殊的不动产买卖合同。商品房预售,在香港称作“卖楼花”,是开发商将建设中的房屋预先出售给预购人,预购人交付房款的法律行为,与商品房现售并为房屋买卖的方式之一。我国法律、法规对商品房的预售及现售适用不同规定,二者区别主要表现在交易标的物的非现实性,即标的物在买卖合同成立时尚未存在,开发商负有将来某个时期交付并转移所有权于预购人的义务。根据现有司法解释可知,商品房预售合同是属于商品房买卖合同的一种,商品房预售合同的法律特征主要表现在合同的要式性、特殊的不动产买卖合同及预售人资格的特定性等。第二部分是从商品房预售典型案例引出了商品房认购书相关理论,认购书不是正式的商品房买卖合同组成部分,也不是商品房预售买卖合同的从合同,也非为购房意向书,其为独立于商品房买卖合同的一种合同。我国司法实践中对认购书的定性不一,但一般认为只要认购书为买卖双方真实意思表示,且内容合法,则认购书具有法律拘束力。但认购书与商品房买卖合同的关系,以及购房人是否必须在约定期限内与开发商签订正式买卖合同,则缺乏深入探讨。之所以对认购书的法律性质争执不断是因为商品房买卖中没有为认购书架构事宜的理论平台,对认购书与商品房预售合同的关系解读需要借助预约和本约理论。第三部分是从合同效力角度出发,研究了商品房预售合同效力的认定关键因素,即出卖人是否取得商品房预售许可证。商品房买卖合同的效力既关系到交易关系的稳定和预购人之权益,又影响着商品房市场的稳定。根据现有法律规定可知,商品房预售许可证明是开发商预售商品房的法定凭证,未取得预售许可证,开发商不得进行商品房预售活动,否则开发商须承担相应的法律责任。最高院颁布的司法解释规定,对预售合同效力认定采取了折衷做法,起诉前开发商取得预售许可证明的,赋予法院以自由裁量权,可以认定其为有效合同,该条规定在法理上值得商榷。第四部分是从商品房预售合同登记备案的案例入手,分析了登记备案的法律性质,我国的商品房买卖合同登记备案制度创设于1994年,依据我国现行法律、法规规定,预售人应当在法律规定的期限内将预售合同报送行政主管部门进行备案,然而对登记备案的法律性质和法律效力并无明确规定,理论界存在长期争论,说法不一。本文结合比较了登记备案与预告登记,登记备案并无预告登记那样的对抗效力和顺位保留的效力。登记备案与商品房预售合同效力无关,即不是预售合同的生效要件也不是预售合同的对抗要件。我国现行法律对登记备案的规定,并不能起到保护预购人权益及维护交易安全的作用。预告登记在我国的确立,已经完全可以取代预售合同登记备案制度。第五部分是鉴于现行法律对预售商品房转让采取回避态度,如何定位预售商品房转让合同之属性及效力,理论界对此莫衷一是,实践中也产生较多困惑,本文通过对预售商品房转让制度之立法梳理,得出我国立法对预售商品房转让问题规定较为混乱,法律只规定了预售商品房转让问题,委任国务院作出规定,但国务院至今仍没有对预售商品房转让问题表明立场,而地方立法对其规定较为混乱,导致司法实践中不同地区出现不同的裁判结果。笔者通过引入“债权债务理论”,结合预售商品房转让的司法案例,论证预售商品房转让的有效性。另外,在我国立法对预售商品房转让尚未明确情况下,本文依据民商法的基本理论及预售商品房交易相关法律、法规对预售商品房的转让进行剖析,以便更好的理解预售商品房转让合同的性质及效力。