本文是对我国商业银行个人住房贷款的信用风险问题及其管理进行的研究。首先，论文运用规范分析的方法，从理论上阐述了商业银行个人住房贷款信用风险产生的根源并确定了商业银行个人住房贷款信用风险管理的内涵、目标、原则和程序；然后采用实证分析的方法深入分析了个人住房贷款信用风险的形成机制和因素，揭示了商业银行个人住房贷款信用风险管理存在的主要问题及问题生成的根源：接着从银行自身角度出发构建了一个以银行为主体的个人住房贷款信用风险管理体系；最后提出了改善商业银行个人住房贷款信用风险管理外部环境的对策。研究的基本结论和政策措施如下：一、基本结论1、商业银行个人住房贷款信用风险程度受多种因素影响和决定。这些因素包括借款人特征、住房特征、贷款特征和区域经济环境特征四个方面。借款人特征方面的信用风险因素有借款人职业的稳定性、月还款额占家庭月收入比例、个人银行存款余额变化率、身体状况、还款记录等；住房特征方面的信用风险因素主要有房屋价值、单位面积价格等；贷款特征方面的信用风险因素有贷款期限、贷款金额、贷款成数、贷款余额／担保品价值等；区域经济环境特征方面的信用风险因素有房价指数、失业率、利率等。2、良好的内部风险管理是商业银行个人住房贷款信用风险管理的核心和关键。但商业银行治理结构不完善，缺乏有效的激励约束机制，这使得商业银行信用风险管理理念相对滞后，内控制度不严。另外，商业银行个人住房贷款信用风险管理的技术比较落后，缺乏有效的信用风险防范、转移和处置手段。3、外部环境的不完善也是商业银行个人住房贷款信用风险管理的重要障碍。主要表现在个人信用体系和社会住房保障体系发展滞后，个人住房贷款抵押物产权交易市场不健全，住房抵押贷款证券化市场刚刚启步，缺少政府住房担保制度，居民个人收入的货币化程度低，缺少透明度。二、政策运用1、建立统一规范的个人信用体系。完善的个人信用体系可以帮助商业银行掌握借款人的信息，有效克服目前商业银行和借款人之间的信息不对称问题，从而降低个人住房贷款的信用风险。个人信用体系的建设包括以下几个方面：完善个人信用档案登记制度，建立全国统一的信用信息数据库：培育信用中介机构，规范征信市场发展；建立个人失信惩戒机制，增加失信成本；加强个人信用意识，提高个人信用风险的预测能力。2、完善社会住房保障体系，个人住房贷款担保体系以及住房贷款保险机制。完善的社会住房保障体系可以减少商业银行处置抵押房产的交易费用，从而使抵押真正成为商业银行降低信用风险的有效措施。商业银行担保和抵押一直都是降低信用风险的有效手段。要构建以政府政策性担保为主导，以商业性担保为补充的个人住房贷款担保体系。同时应建立较为完善的住房抵押贷款保险机制。要积极创新保险品种，以形成能提供多样化保险产品、活跃的住房贷款保险市场，从而为广大居民购房提供多样化优质服务。3、积极推动相关市场体系的建设。商业银行个人住房贷款信用风险管理手段的运用需要个人住房抵押贷款二级市场和住房二级市场的支持。为此，要积极推进住房抵押贷款证券化的试点工作，不断积累经验，创造条件，最后实现全面推广；政府要调控二手房的供给和需求比例，加强对二手房交易的监督管理，要对二级市场的发展给予金融和财政政策的支持；同时要规范二手房市场上中介机构的发展。4、加快与个人住房贷款相关的法律法规建设。商业银行个人住房贷款信用风险控制中的一个主要障碍就是与个人住房贷款相关的法律制度的不完善，导致商业银行无法有效地对个人住房贷款信用风险进行管理。当前应该推进个人信用体系建设的立法工作并进一步健全和完善个人住房贷款业务中各个环节的法律法规。5、加快与个人住房贷款相关的配套制度建设。配套制度主要包括个人破产制度、个人财产申报制度和个人基本账户制度以及社会住房保障制度。个人破产制度和社会住房保障制度可以使银行能够有效的追偿资产，减少银行损失；个人财产申报制度和个人基本账户制度是建立个人信用制度的前提和基础，可以使商业银行及时掌握借款人的资信状况。