在我国,零售行业在过去几十年的发展经历了从无到有,从小到大的过程,为国民经济的发展做出了巨大贡献。然而,目前我国传统实体零售企业的发展模式面临着挑战,零售行业整体增速放缓,行业竞争日益激烈,同时,实体零售商在发展过程中积累的大量门店物业资产沉淀,占用了企业的资金,也阻碍了零售商的发展。近年来,电子商务的蓬勃发展也对传统零售商造成了巨大的冲击,加上零售商普遍在融资方式上存在的问题,零售商的财务稳定性和流动性受到了影响,传统零售商急需进行运营模式的转型,其中,轻资产运营模式的转型已成为许多企业的必然选择,从而对现金流提出了更高的要求。在此背景下,房地产信托投资基金(REITs)这一新型融资工具的运用逐渐提上了日程。房地产信托投资基金(REITs)作为金融市场中的新型融资工具,已逐渐成为备受欢迎的融资方式之一。REITs可以缓解企业融资难的问题,盘活企业资产,降低融资风险,促进企业轻资产运营模式的转型,也可以为我国中小投资者找到新的投资渠道,促进金融市场和资本市场的稳定发展。然而,REITs作为我国金融市场的新兴事物,与发达国家相比还比较落后,而且在运用中也要充分考虑我国国情。因此,对于REITs在轻资产转型中的应用研究就具有重大意义。本文采用了案例研究法,首先梳理了房地产信托投资基金和轻资产运营模式的理论基础和研究成果,在分析我国零售行业发展现状的基础上,选取苏宁云商REITs作为案例进行分析,研究了苏宁云商REITs在转型过程中的实施动因、运作模式、实施后的效果以及应当应对的风险,发现REITs的实施可以助力企业轻资产运营模式的转型,同时为企业的经营发展带来一系列正向作用,是拥有大量优质门店及物业资产的零售商可以选择的资本运作方式,从而对零售企业在轻资产转型中的实施策略起到借鉴和示范作用。