信用风险作为金融行业最古老和最重要的风险,也是金融行业的终极风险,信托业也不例外。在我国市场经济改革和金融改革深化的背景下,2012年信托业资产规模超过保险业成为我国金融业第二大行业,总规模超过10万亿元,与国外成熟信托模式相比,我国信托业发展处于原始阶段,尤其是房地产信托,尚未有上市交易的房地产信托产品。目前我国房地产企业主要从房地产信贷、股权融资、债券融资、民间资本和房地产信托等融资渠道获得开发资金支持。2012年,供销两旺的房地产行业持续助推房地产信托,房地产信托总规模超过6000亿元,成为房地产企业仅次于银行贷款的第二大融资渠道,但房地产信托兑付风险事件总规模将接近100亿元,主要是融资方信用风险、项目完工和销售风险、担保风险三面原因导致兑付风险事件的出现。本文认为,房地产信托融资方信用风险则是引起兑付风险最重要的成因。相较与项目完工和销售风险、担保风险,融资方信用风险更易于定性评价和定量研究,目前尚无专门针对房地产信托融资方信用风险评级体系的研究,因此本文从房地产信托融资方信用风险作为切入点,以我国沪深A股房地产行业上市公司做为研究样本,选取定量指标,具体研究了：(1)通过因子分析法浓缩得到公共因子,建立我国房地产信托融资方综合因子得分模型；(2)通过聚类分析法分析融资方综合因子得分,确立我国房地产信托融资方七级信用风险评级表；(3)选取S信托公司房地产信托融资方(非上市公司)作为检验样本对上述模型进行检验。本文希望通过以上市公司样本建立信用风险评级模型,并利用S信托公司非上市公司融资方进行模型检验,验证模型的初步可行性,为以后信托公司或者信托评级机构进行模型修正和完善提供可借鉴之处。本文主要采取定量分析方法,选取流动比率、担保余额比率、资产负债率、流动资产百分比、预收账款百分比、应收账款周转率、总资产周转率、资产净利率、销售净利率、权益净利率、营业利润率、营业收入增长率、资本积累率共计13个定量指标进行定量分析,定量分析方法为因子分析法和聚类分析法。通过实证研究和模型检验,本文得出如下结论：(1)通过因子分析将13个定量指标提炼为五个公共因子：偿债能力、盈利能力、资产结构、周转能力和成长能力,并根据总方差解释获得各个公共因子权重,得出了融资方综合因子得分模型；(2)根据综合因子得分模型结果,利用聚类分析法对综合因子得分进行五级分类和七级分类下的聚类分析,分别得出五级分类法和七级分类法下的最终聚类中心点,并在此基础上到五级分类的七级分类下的信用等级评定表,证明七级信用等级评定表更加准确。(3)截取S信托公司非上市房地产公司计算融资方综合因子得分,并进行模型检验,验证了模型的预测能力和判断能力。最后本文结合信托业实际,将研究结论进一步阐发,从信托公司、房地产信托协会、Ch-REIT系统和专业房地产信用评级机构、房地产企业五方面提出相关政策建议：(1)信托公司尽快建立自身贷前、贷后信用风险评级体系,并做好定期披露以及定期报送中国信托业协会和中国银行监督委员会,防范和化解信用风险；(2)仿效美国先进经验,建立中国房地产信托协会,进行融资方信用评级、投资者教育、房地产信托行业研究,吸收美国、澳大利亚、日本等发达国家先进REIT经验,做为中国房地产信托与世界REIT接轨的重要纽带；(3)加快Ch-REIT系统构建,明确投资比例、分红比例、组织形式、股东人数、持股限制等上市条件,盘活我国房地产市场,化解和防范信用风险；(4)仿效我国债券评级系统,在信托公司评级、房地产信托产品评级、房地产信托融资方信用评级中引入相应资质的信用评级机构,逐步建立我国专业房地产信托信用评级机构体系,独立地评估信用风险等级,促进建立公信力的信用评级数据系统和中国房地产信托的规范化发展。(5)建立信用风险评级模型,选定标杆企业进行标杆管理,帮助房地产企业改进自身经营管理。本文共分五章,各章节主要内容如下：本文的第一章,导论。该部分作为本文的开篇,分为研究背景、概念界定以及研究假设、研究方法和技术路线三部分,研究背景主要从宏观经济运行与房地产市场、房地产融资、房地产信托兑付风险分析着手引出本文中心论点,从研究方法、技术路线等方面展示如何进行研究我国房地产信托融资方信用风险评级体系研究。本文的第二章,文献综述。本章分为概念界定、信用评级溯源、国内外文献综述三部分,旨在分析信用评级的现状、国外信用风险度量的手段,以及国内在房地产信托融资方信用风险评级体系方面的研究成果,发现尚无学者直接研究房地产信托融资方的信用风险,进一步论证研究的必要性。本文的第三章,研究设计。本部分旨在界定信用评级对象,筛选研究样本,建立信用风险评级体系初步指标,并对样本数据进行标准化处理。本文的第四章,实证研究。本部分在第三章的基础上,利用因子分析对评级指标进行因子分析,构建融资方综合因子得分模型和七级信用等级评定模型,并选取检验样本对信用评级模型进行模型检验。本文的第五章,总结与展望。本章在前文的基础上得到研究结论,并综述本文的研究不足,并对研究不足提出研究展望。本文主要创新和贡献如下：本文以房地产信托融资方信用风险作为研究切入点,在借鉴国外信用评级模型和我国银行业信用评级的成熟经验的基础上,选取我国沪深A股128家房地产上市公司作为建模样本,利用统计方法(因子分析和聚类分析)首次构建房地产信托融资方信用等级模型(综合因子得分模型和七级信用风险评级表),并抽取S信托公司63个非上市房地产企业对信用等级模型进行检验,为我国房地产信托及其他类型信托构建信用等级模型进行了实用性探索和尝试,并从信托公司、房地产信托协会、Ch-REIT系统和专业房地产信用评级机构、房地产企业五方面提出全方位政策建议体系。本文主要的研究不足和研究展望如下：1、研究角度。本文认为后续研究中,可以扩展研究角度,从房地产项目风险、担保风险等多角度切入评定信用风险等级。2、信用评级指标选取方面。本文认为后续研究中,可以讲定性指标加入信用评级模型构建中,将定性指标和定量指标评价进行统一,使得信用评级模型更加准确和完善。3、实证研究方面。本文认为在以后的研究中,将不仅限于单一统计分析方法进行实证研究,将引入Fisher判别分析和Logit回归分析等多种分析方法,进行模型构建和模型检验,力求使得信用评级模型更加的合理和准确,评级能力更强。4、信用评级模型运用方面。本文认为在以后的研究中,必定不断将不同信托公司的风险管理体系与信用评级模型相结合,开发出等级划分更加准确的,风险界定更加科学的新型信用评级模型,并在持续修正中动态适应信托业的发展。